Nieuws Hypotheken

Hoera: De hypotheekrente staat opnieuw lager. Toch?

Consumenten die een woning willen kopen zijn maar wat blij: de hypotheekrente is in de afgelopen periode opnieuw gedaald…   De rente bevindt zich op een historische laag niveau: Waar in 1982 de hypotheekrente de 13% aantikte, is de rente op dit moment rond de 1% We willen het feestje niet bederven, maar een lage rente is niet alleen goed nieuws.   Situatie van langdurige lage rente Al een aantal jaren is er sprake van een situatie waarin de rente zich op een laag niveau bevindt. De meeste deskundigen zijn het erover eens dat de rente in de komen jaren op een laag niveau blijft. Dat betekent dat u over het geld dat u leent voor een hypotheek weinig rente hoeft te betalen. Uw toekomstige woonlasten kunt u daarmee in zekere mate beperkt houden door nu te kiezen voor een lange periode waarbij de bank de rente niet mag verhogen. In onze adviespraktijk zien we dan ook dat veel relaties kiezen voor hypotheken waarbij de rente voor 20 jaar of langer wordt vastgezet op het huidige lage niveau.   Rente laag dan prijzen hoog Iemand die een woning wil kopen, krijgt bij de financiering van deze woning te maken met twee soorten kosten. Enerzijds de aflossing van de lening en anderzijds de rente over de lening. Ongeacht de hoogte van de rente zal het onderdeel aflossing gelijk zijn. De hoogte van de rente bepaalt dus voor een belangrijk deel de maandelijkse lasten van de hypotheek. Zijn deze maandelijkse lasten als gevolg van de lage rente relatief laag, dan kunnen consumenten ook gemakkelijker de lasten van een hogere lening dragen. Wat je dan ziet gebeuren, is dat, door de lage rente en dus lage woonlasten, mensen bereid zijn een hoger bedrag te betalen voor de woning die ze willen kopen. In een markt waarin er veel meer kopers zijn dan beschikbare woningen, leidt dat tot een stijging van de woningprijzen. Dat is dan ook wat we nu zien gebeuren.   Bij andere financiële producten is een lage rente juist ongunstig De meeste mensen hebben niet alleen een hypotheek maar ook andere financiële producten. Bijvoorbeeld een levensverzekering waarmee een kapitaal wordt opgebouwd voor een toekomstige uitgave of pensioen.   Bij veel van die producten is het eindbedrag dat u zult ontvangen geheel of gedeeltelijk afhankelijk van de hoogte van de rente. Toen u het product bijvoorbeeld in de jaren 80 van de vorige eeuw sloot, heeft niemand een scenario voor ogen gehad waarbij de rente zo laag zou komen te liggen als nu al een aantal jaren het geval is. Bij de indicaties over het eindkapitaal dat in de toekomst verwacht mocht worden, kunnen daardoor bedragen naar voren zijn gekomen die in de huidige markt niet meer gehaald worden. Dit kan betekenen dat het eindbedrag dat wordt opgebouwd uiteindelijk lager zal zijn dan waarmee in het verleden rekening is gehouden.   Ook kosten van pensioen stijgen De lage rente heeft ook effect op de opbouw van pensioen. Weinig werknemers beseffen dat zij nu al een volle dag per week werken voor de financiering van hun pensioen. Ondanks het feit dat bij veel pensioenfondsen de premies tussen de 20 en 25% van het salaris bedragen, is te zien dat vrijwel alle fondsen niet in staat zijn uitkeringen te doen die de koopkracht garanderen en steeds meer fondsen dicht in de buurt zitten waarin ze de uitkeringen van pensioenen zullen moeten verlagen.   Nu zaak om alles goed in beeld te brengen U en wij kunnen weinig of niets veranderen aan de lage rente. Voor een deel kan de lage rente voor u een voordeel zijn, maar deels ook een nadeel. Wat wij samen wél kunnen doen is samen met u alles goed op een rij zetten zodat u geen onplezierige verrassingen in de naaste toekomst krijgt. Interesse? Wanneer u contact zoekt, maken wij graag een afspraak met u.

Een oriëntatiegesprek is geen adviesgesprek

Is er een verschil wanneer u bij ons kantoor een oriëntatiegesprek voert of een adviesgesprek? Zeker. Wij leggen u het verschil graag uit.   Voor veel mensen die voor het eerst een woning kopen is het niet altijd even duidelijk hoe het afsluiten van een hypotheek precies verloopt. Men heeft dan vragen zoals wat het voordeel is van een onafhankelijk adviseur boven het direct sluiten van de lening bij de bank. Of bijvoorbeeld de vraag op welke andere voorwaarden moet worden gelet dan alleen de hoogte van de rente. Bij een oriëntatiegesprek maken wij kennis met elkaar Om consumenten de gelegenheid te geven in rust een voor hen goede beslissing te nemen of zij een beroep op onze dienstverlening willen doen, bieden wij een oriëntatiegesprek aan. In dit gesprek, dat vaak circa een half uur tot drie kwartier duurt, leggen wij uit welke werkzaamheden moeten plaatsvinden om te komen tot een goede keuze voor een hypotheek. Ook maken wij met elkaar kennis. Dat is belangrijk, want om tot een goed advies te komen, moeten wij veel van u weten. Wij begrijpen dat u dan eerst wilt weten of u zich wel thuis voelt bij ons kantoor.   Tijdens dit oriëntatiegesprek geven wij u nog geen concrete adviezen. De informatie die wij u geven is van algemene aard. Voor een dergelijk kennismakingsgesprek nemen wij de kosten voor onze rekening. U krijgt hiervoor dus geen factuur.   Adviesgesprek start met een opdracht Indien het “klikt” en u van onze diensten gebruik wilt maken om te onderzoeken welke financieringsconstructie goed aansluit bij uw individuele situatie, dan moeten wij dit vastleggen. Dat doen we via een Opdracht tot Dienstverlening.   In deze opdracht tot dienstverlening beschrijven wij wat u van ons vraagt te doen, welke werkzaamheden wij voor u gaan verrichten en welke vergoeding wij hierover met u hebben afgesproken. Een dergelijke opdracht tot dienstverlening is vooral bedoeld om achteraf discussies te voorkomen wat wel of niet was afgesproken. Zodra u deze opdracht met ons bent aangegaan moeten wij bij onze werkzaamheden voldoen aan allerlei wettelijke eisen die zijn opgesteld om te borgen dat onze adviezen goed aansluiten bij uw persoonlijke situatie. Dat advies is gebaseerd op de informatie die u ons geeft naar aanleiding van de vragen die wij met u doornemen. Daarbij letten wij bijvoorbeeld niet alleen op uw gezinssamenstelling en uw inkomsten en uitgaven, maar ook op de risico’s die in de toekomst kunnen optreden zoals echtscheiding, verlies van arbeid, arbeidsongeschiktheid of voortijdig overlijden van een van de partners. Allemaal geen “gezellige” onderwerpen om over te praten, maar die wel belangrijk zijn om onder ogen te zien aangezien u een financiële verplichting voor vele jaren aangaat. En natuurlijk kijken wij naar een breed pallet van banken en aanbieders van hypothecaire kredieten en vergelijken wij op een groot aantal punten hun voorwaarden.   Door u gegeven Informatie tijdens oriëntatiegesprek   Hoewel het oriëntatiegesprek daarvoor niet is bedoeld, kan het gebeuren dat u tijdens een dergelijk oriëntatiegesprek informatie geeft over uw persoonlijke situatie. Die informatie kan, wanneer het tot een adviesgesprek komt, van belang zijn om u passend te adviseren. Om u een idee te geven waar we aan denken geven we een voorbeeld. Er is een afspraak gemaakt voor een oriëntatiegesprek tussen u en uw partner. U komt echter alleen en geeft aan dat uw partner net die dag een “vervelende” medische uitslag heeft ontvangen.   Stel dat u enkele maanden na dit oriëntatiegesprek besluit om gebruik te maken van onze diensten en wij met u en uw partner de gegevens doornemen die nodig zijn om u een goed advies te geven, dan is het geen automatisme dat wij op dat moment weten dat uw partner een ernstig, medisch probleem heeft. Toch is dat heel belangrijke informatie om rekening mee te houden bij ons uiteindelijke advies.   Onze dringende vraag aan u is dan ook om informatie die u ons eventueel verstrekt heeft tijdens het oriëntatiegesprek, ook tijdens een eventueel daaropvolgend adviesgesprek onder onze aandacht te brengen. Op die wijze weet u zeker dat wij met alle belangrijke gegevens rekening houden alvorens ons advies aan u uit te brengen.

Door corona worden banken kritischer bij verstrekken hypotheek

Banken maken zich zorgen over de financiële gevolgen van het coronavirus en dat kunt u merken bij het aanvragen van een lening.    Banken staan onder toezicht van De Nederlandsche Bank, DNB, en de Autoriteit Financiële Markten, AFM. Beide toezichthouders zijn kritisch vanwege de financiële gevolgen van het coronavirus. Banken hebben de opdracht gekregen hun beleid bij het verstrekken van hypotheken aan te passen.   Overkreditering voorkomen Banken hebben de wettelijke plicht zich in te spannen te voorkomen dat zij hypothecaire kredieten verstrekken waarvan in redelijkheid kan worden voorzien dat de consument de lasten verbonden aan deze lening in de toekomst niet kan dragen. Dit noemt men het voorkomen van overkreditering.   De banken doen dit vooral door te kijken naar de inkomens- en vermogenspositie van de consument op het moment dat deze de lening aanvraagt. Vermogen kan aanwezig zijn in de vorm van spaargeld, of bijvoorbeeld het bedrag dat overblijft indien de oude woning wordt verkocht en de daarop rustende lening wordt afgelost. Voor het inkomen kijkt de bank vooral naar het salaris of, bij zelfstandigen, de gemiddelde omzet die de ondernemer over een reeks van jaren heeft behaald.   Corona kan ook grote financiële gevolgen hebben Het coronavirus heeft niet alleen grote risico’s voor de gezondheid, het kan ook grote financiële gevolgen hebben. Bepaalde groepen consumenten blijken extra kwetsbaar. Onder meer betreft dit werknemers met een tijdelijk arbeidscontract en zzp’ers. In een aantal sectoren is te zien dat juist dit type consumenten financieel zwaar is getroffen, omdat hun omzet als zzp’er sterk is gedaald of omdat zij werken bij ondernemingen die gaan saneren en als eerste afscheid nemen van werknemers met een tijdelijk arbeidscontract.   Inkomensperspectief wordt meegenomen in toetsing De toezichthouders AFM en DNB eisen nu van de banken dat, indien zij een aanvraag van een consument ontvangen voor een hypothecair krediet, zij nauwgezet kijken naar het inkomensperspectief. Dat betekent dat de bank in haar beslissing om wel of geen hypotheek te verstrekken niet alleen naar het huidige vermogen en inkomen moet kijken, maar ook moet nagaan of dit inkomen in de komende tijd als gevolg van de effecten van het coronavirus, geheel of gedeeltelijk weg kan vallen. Per saldo kan dit betekenen dat - ondanks dat uw inkomen op dit moment nog goed is -  banken toch terughoudend worden om een hypotheek te verstrekken.   Advies: neem zo vroeg mogelijk contact met ons op Overweegt u een woning te kopen of denkt u erover om te onderzoeken of de lasten van uw huidige hypotheek verlaagd kunnen worden? Dan adviseren wij u in een zo vroeg mogelijk stadium contact met ons kantoor op te nemen. Wanneer u op zoek gaat naar een nieuwe woning zult u, wanneer u eenmaal een woning heeft gevonden, vaak snel moeten beslissen. Het is dan belangrijk dat u zeker weet of de betreffende woning voor u wel te financieren valt. Door tijdig met ons contact te zoeken kunnen wij u hierover goed informeren, zodat u op verantwoorde wijze een bod kunt uitbrengen en nadien niet voor onplezierige verrassingen komt te staan.

Ouders en grootouders helpen bij financiering woning

De prijzen van woningen zijn hoog. Voor jongeren is het daardoor steeds lastiger om een woning te kunnen kopen.    Steeds vaker zien we dat ouders en grootouders kinderen of kleinkinderen financieel bijspringen bij de aankoop van een woning.   Woningmarkt is overspannen De vraag naar nieuwe woningen is veel groter dan het aanbod. Met als gevolg dat de prijzen van woningen hoog zijn. Veel woningen worden zelfs boven de vraagprijs verkocht. Voor jongeren die nog aan het begin van hun loopbaan staan en nog relatief lage salarissen hebben wordt het daardoor steeds moeilijker om een woning aan te schaffen.   Ouders en grootouders springen bij In onze adviespraktijk zien we steeds vaker dat ouders en grootouders financieel gaan bijspringen.   Ouders en grootouders mogen in 2020 aan hun (klein-) kind eenmalig een bedrag schenken tot maximaal €103.643,- mits het (klein-) kind op het moment van de schenking tussen de 18 en 40 jaar is of een partner heeft tussen de 18 en 40 jaar. De dag van de 40e verjaardag telt nog mee. Deze schenking moet dan wel gebruikt worden om een woning voor eigen bewoning aan te kopen of te verbouwen. Mits aan alle voorwaarden die de fiscus stelt wordt voldaan, hoeft het (klein-) kind over deze schenking geen schenkingsbelasting te betalen.   Jaarlijkse vrijstelling Daarnaast mag een ouder het kind ook nog jaarlijks belastingvrij een schenking doen. Over 2020 bedraagt deze belastingvrije schenking maximaal €5.515,- per kind. Voor grootouders bedraagt dit maximum €2.208,- per kleinkind   Rente financieren via jaarlijkse schenkingen Indien het kind eenmalig de “grote” schenking ontvangt, dan is dit in de meeste gevallen onvoldoende om de woning volledig te kunnen financieren. Er zal dus nog een aanvullende financiering nodig zijn. Over deze financiering moet dan rente en aflossing betaald worden. Ook hierin kunnen ouders en grootouders via de kleinere, jaarlijkse schenkingsvrijstelling bijdragen, mits zij uiteraard zelf de liquiditeiten hiervoor hebben.   Lenen bij ouders Ook zien we dat ouders zelf als financier gaan optreden. Het kind leent dan het benodigde bedrag niet bij de bank maar bij de ouders of grootouders. Fiscaal is het dan wel vereist dat hierover een realistische rente wordt berekend. Een te lage rente wordt door de fiscus gezien als “schenking”.   Overweegt u dergelijke constructies, dan is het wel belangrijk dat u hierover vooraf goed overleg met ons en een notaris heeft, want de fiscale regelingen zijn complex. Daarnaast is het belangrijk dat er tal van zaken goed worden vastgelegd voor de situatie dat bijvoorbeeld de relatie tussen uw kind en diens partner eindigt, er broers en zussen zijn en uiteraard wat de situatie is indien de (groot-)ouder komt te overlijden. Wilt u meer weten? Maak een afspraak met ons. Wij geven u graag uitgebreidere informatie over dit onderwerp.

Laat u niet bij de notaris verrassen door de hoogte van de boeterente

Het komt helaas regelmatig voor. Consumenten die hun hypotheek oversluiten en bij de notaris tot de ontdekking komen dat ze een veel hogere boete-rente moeten betalen dan waarmee ze rekening hadden gehouden.    Wanneer u een hypotheek oversluit gaat u in het algemeen niet over een nacht ijs. Toch kan u voor verrassingen komen te staan over de hoogte van de boeterente die een bank berekent op het exacte moment van oversluiten. In dit artikel leggen wij uit wat er aan de hand is.     Een hypotheek is een langjarige afspraak Wanneer u bij een bank een lening aangaat om de aankoop van een woning te financieren, dan gaat u met elkaar een langjarige afspraak aan. De afspraak gaat onder meer over de termijn waarvoor de bank u het geld leent en de hoogte van de rente die u hiervoor moet betalen. Dat kunnen twee verschillende termijnen zijn. Bijvoorbeeld omdat u afpreekt dat de lening zal worden verstrekt voor een periode van 30 jaar, terwijl u bij aankoop alleen een afspraak maakt over de rente die u over de eerstvolgende 10 jaar moet betalen. In dat geval spreken partijen af dat ze na die 10 jaar opnieuw met elkaar in overleg treden over wat de rente zal worden voor de periode na deze eerste 10 jaar. De termijn die u afspreekt waarbinnen de rente vaststaat, in ons voorbeeld dus 10 jaar, noemen wij de rentevast periode.   Banken “lenen” zelf ook geld Banken hebben niet een drukpers in hun kelders staan waarmee zij, wanneer u geld voor de financiering van uw woning wilt lenen, even zelf het geld dat u nodig heeft, kunnen drukken. De bank zal dat geld zelf moeten lenen. Dat doen ze natuurlijk niet alleen voor uw hypotheek maar dat gaat in grote bedragen. Banken weten hoeveel klanten zij hebben met wie zij een afspraak hebben gemaakt dat deze tegen een bepaalde rente 10 jaar lang een bedrag lenen. Het vak van bankier bestaat voor een belangrijk deel uit de kunst om zelf voor deze periode geld te lenen voor een lagere rente dan zij berekenen aan u. Het verschil in rente dat de bank zelf moet betalen en de rente die zij van u ontvangen is bedoeld om de kosten van de bank te betalen en wat overblijft is de winst van de bank.   Wat als u uw afspraak niet wilt nakomen U heeft, in ons voorbeeld afgesproken dat u 10 jaar een bepaalde rente betaalt over uw lening. De markt kan sinds u deze afspraak, bijvoorbeeld vijf jaar geleden, heeft gemaakt, sterk zijn veranderd. Waar u bijvoorbeeld destijds een rente van 4% heeft afgesproken hoeft u, wanneer u op dit moment deze lening zou afsluiten nog maar 2% te betalen. In ons voorbeeld zijn er al 5 jaar van de rentevast periode vestreken.   U weet dan dat u over 5 jaar weer met de bank om tafel moet om opnieuw over de rente te praten. De rente kan dan nog steeds zo laag als op dit moment zijn, maar kan ook weer gestegen zijn. Daarnaast is het denkbaar dat, nu de actuele rente zo laag is, u eigenlijk wel de zekerheid wilt hebben voor de volledige, komende 25 jaar en de huidige lage rente van 2% wilt vastleggen Dat kan allemaal. Maar de bank heeft dan wel een probleempje.   Boeterente De bank heeft zelf geld geleend in de gedachte dat u 10 jaar de rente zal betalen die u met de bank heeft afgesproken. In ons voorbeeld wilt u niet langer deze 4% rente betalen maar nog maar 2%. De bank zal echter de vijf jaar die resten nog steeds de rente moeten betalen die de bank heeft afgesproken met degene van wie zij het geld heeft geleend. Kortom doet de bank wat u haar vraagt, dan lijdt zij op uw lening verlies. Elke bank lost dat op via een bepaling in de voorwaarden waaronder zij de lening met u is aangegaan, die Boeterente heet. Simpel gezegd komt dit erop neer, dat het verschil in de rente, in ons voorbeeld vijf jaar, die de bank van u had verwacht te ontvangen en daadwerkelijk krijgt, aan u in rekening wordt gebracht. Deze vergoeding of boeterente wordt dan bij de notaris verrekend. Linksom of rechtsom u moet dit bedrag betalen. Dat kan snel duizenden euro’s zijn.   Vooraf opgave Wanneer u gebruik wilt maken van de huidige, lage rente voor hypotheken dan kan dat door de hypotheek over te sluiten of nieuwe afspraken te maken. Dat kan bij de bank waar nu al uw hypotheek loopt. Het kan ook zijn dat een andere geldverstrekker voor u een veel beter alternatief is. Ons vak is om u daarover te adviseren.   Wanneer u een keuze heeft gemaakt zal uw huidige bank u vooraf informeren wat de hoogte van de vergoeding wordt. De hoogte van de boete wordt dus bepaald door enerzijds de hoogte van de rente die u destijds met de bank heeft afgesproken en anderzijds de hoogte van de rente die de bank hanteert op het moment dat u de afspraak wilt aanpassen of de hypotheek wilt oversluiten. De opgave die u vooraf krijgt is bijna altijd een Indicatie. Dus een inschatting van de bank.   Wat kan er gebeuren? Nadat u deze indicatie heeft gekregen, kan de bank haar rente voor consumenten die op dat moment een lening aanvragen verlagen. In het afgelopen jaar heeft dit bij elke bank plaatsgevonden. Hierbij zien we regelmatig dat deze aanpassingen meerdere malen per kwartaal plaatsvinden. Voor de hoogte van de boeterente heeft dit echter gevolgen: naarmate de rente die aan nieuwe klanten wordt berekend (actuele marktrente) daalt, stijgt de vergoeding waar de bank recht op heeft omdat u tussentijds nieuwe afspraken wilt maken. Dus verlaging van de marktrente door de bank nadat zij u een indicatie van de boeterente heeft verstrekt, kan ertoe leiden dat de werkelijke vergoeding die u bij de aanpassing van de hypotheekovereenkomst bij de notaris moet ondertekenen (veel) hoger is dan waarmee u rekening heeft gehouden!   Per geldverstrekker verschillend. Het beleid per bank is verschillend. Bepaalde banken geven u 14 dagen voor de afspraak bij de notaris zekerheid over de hoogte van de boete. Dus verdere renteverlagingen die na die periode plaatsvinden leiden dan niet tot een hogere boete. Andere banken hanteren kortere of langere termijnen waarbinnen u deze zekerheid krijgt.   Ons advies is, wanneer u wilt onderzoeken of de lasten van uw hypotheek lager kunnen worden door te profiteren van de huidige lage marktrente, ons te vragen u hierbij te helpen. Wij kennen de markt door en door en weten welke voorwaarden de verschillende banken hanteren en kunnen u dan ook helpen om goed te weten welke regeling de bank aanhoudt ten aanzien van de hoogte van de boeterente.

Voorzichtig zijn bij calculeren financieel voordeel verduurzamen woning

Er is op dit moment terecht veel aandacht om woningen te verduurzamen…   In de voorlichting over verduurzaming, die door de overheid en commerciële partijen wordt gegeven, worden vaak voorbeelden gegeven waaruit zou moeten blijken dat de investeringen die u nu doet binnen enkele jaren worden terugverdiend. Die “terugverdientijd” verdient vaak enige nuancering.   Verduurzamen woning is goed Veel woningen kunnen energiezuiniger worden gemaakt. Vaak al met simpele maatregelen als het dichten van kieren, aanbrengen van isolatiefolie, etc. Maar ook door ingrijpendere maatregelen als het aanbrengen van driedubbel glas, spouwmuurisolatie, zonnepanelen en vervanging van de gasgestookte cv-ketel.   Er zijn allerlei goede redenen om tot deze maatregelen over te gaan, zoals: Het leveren van een bijdrage om onze aarde leefbaar te houden; Het verhogen van het comfort van de woning; Het verhogen van de waarde van de woning bij verkoop; Het op termijn verlagen van de totale woonlasten.  Indien door het aanbrengen van voorzieningen op het gebied van duurzaamheid bijvoorbeeld de energielasten sterk omlaaggaan, daalt daarmee ook een deel van de woonlasten. Het is dan mogelijk om uit te rekenen hoe snel een huiseigenaar de investering die hij nu doet om zijn woning duurzamer te maken, “terugverdient”.   Veel berekeningen zijn te rooskleurig Als financieel adviseur zien wij veel van deze berekeningen. Vaak opgesteld door bedrijven die er belang bij hebben om consumenten te stimuleren over te gaan tot het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Hoewel wij in algemene zin het belang van het verduurzamen van de woning onderschrijven, zijn wij toch ook kritisch over veel van deze “financiële voorspellingen”. Een paar zaken waar wij vaak vraagtekens bij plaatsen zijn bijvoorbeeld:  De toekomstige prijzen van energie. Vaak rekenen bedrijven met een blijvende stijging van energieprijzen in de komende jaren. De werkelijkheid is echter dat de prijzen van energie al geruime tijd onder druk staan.  Installaties zoals warmtepompen en zonnepanelen moeten onderhouden worden. Wij zien niet altijd dat deze jaarlijkse onderhouds- en reparatiekosten goed in de calculaties worden verwerkt.  Installaties die worden aangeschaft, hebben altijd een bepaalde levensduur. Op het eind van de levensduur moeten deze vervangen worden. Het is dan ook juist om jaarlijks een bedrag te rekenen voor “afschrijving”.  Installaties die vervangen moeten worden, zullen moeten worden afgevoerd. Ook daarmee zijn te zijner tijd extra kosten gemoeid. Ook die moeten in een goede calculatie worden meegenomen.  Extra kosten voor verzekering. Voor sommige installaties zoals zonnepanelen en warmtepompen zullen de bestaande verzekeringen moeten worden aangepast. Ook deze aanpassing kan leiden tot extra kosten.  Zo zijn er meerdere posten waar wij kritisch naar kijken wanneer relaties ons calculaties laten zien waaruit blijkt dat investeringen die nu worden gedaan in het verduurzamen van de woning binnen enkele jaren zijn terugverdiend. Ons advies: Verduurzamen van uw woning is om veel redenen verstandig. Maar blijf kritisch op de verwachtingen over het financieel rendement dat u met deze maatregelen gaat behalen. 

Overdrachtsbelasting gaat veranderen

Over de aankoop van een woning moet belasting worden betaald. De tarieven voor deze belasting gaan per 1 januari a.s. veranderen.    De Tweede Kamer is al akkoord gegaan. De verwachting is dat ook de Eerste Kamer deze wijzigingen in de overdrachtsbelasting zal accepteren. In dit artikel zetten wij de veranderingen op een rij.   Overdrachtsbelasting is 2% De algemene regel is dat wanneer u een woning koopt om daar zelf in te gaan wonen, u bij de overdracht van de woning 2% belasting moet betalen over de koopprijs. Bij een woning van €350.000,- is het bedrag dat u aan overdrachtsbelasting moet betalen dus €7.000,-.   Starters op de woningmarkt worden ontzien Kopers tot 35 jaar kunnen vanaf 1 januari 2021 eenmalig een beroep doen op een vrijstellingsregeling waardoor zij over de aankoop van een woning tot €400.000 geen belasting hoeven te betalen. In de meeste gevallen zullen jongeren die voor het eerst een woning aankopen van deze vrijstelling gebruik maken. Maar in theorie mag men eerst een “goedkope” woning kopen en hier overdrachtsbelasting over betalen. Wanneer men op een later moment, maar voor het 35e jaar, een duurdere woning koopt mag men dan de eenmalige vrijstelling gebruiken.   Koop van een woning niet voor eigen bewoning Het tarief van de overdrachtsbelasting gaat fors omhoog wanneer u een woning aankoopt terwijl u niet zelf in die woning gaat wonen. Het tarief van de overdrachtsbelasting stijgt dan van 2% naar maar liefst 8%. Dit betekent dat u over eerdergenoemde woning van €350.000,- geen €7.000,- overdrachtsbelasting betaalt, maar €28.000,-!   Vakantiewoningen en woning voor kind worden duurder Met de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet voor eigen bewoning worden aangekocht, krijgt u te maken wanneer u bijvoorbeeld een vakantiewoning gaat kopen. Maar, ook wanneer u een woning of appartement koopt om vervolgens aan uw kind of aan derden te verhuren.   Uitstellen of naar voren halen? De nieuwe belastingregeling gaat in per 1 januari 2021. Dit heeft tot gevolg dat het soms aantrekkelijk is om voorgenomen overdrachten naar voren te halen of juist iets uit te stellen.   Indien een starter op de woningmarkt die jonger is dan 35 jaar, een woning heeft aangekocht die in december 2020 wordt overgedragen, dan zal deze starter hierover 2% overdrachtsbelasting moeten betalen. Gaat de verkoper akkoord dat de overdracht niet in december 2020 maar bijvoorbeeld in januari 2021 plaatsvindt dan kan de starter gebruik maken van de vrijstelling.  De ouder die een appartement voor zijn kind heeft aangekocht waarbij de overdracht in januari is gepland, zal dan 8% overdrachtsbelasting moeten betalen. Is de verkoper bereid deze overdracht al in december te laten plaatsvinden dan hoeft “slechts” 2% overdrachtsbelasting te worden betaald.   Regeling is complex: laat u goed voorlichten voordat u besluiten neemt De nieuwe regeling is ingewikkeld. Neem bijvoorbeeld twee partners die samen een woning aankopen en waarbij de ene partner 36 jaar is en de andere partner 34 jaar. Dat heeft dan gevolgen voor de mate waarin van de vrijstelling voor starters gebruik gemaakt kan worden. Of een andere situatie waarin, in de aan te kopen woning, ook een ruimte aanwezig is die bedrijfsmatig zal worden gebruikt. Of neem de situatie dat u een tweede parkeerplaats bij uw appartement wilt kopen. Welk tarief voor de overdrachtsbelasting gaat in zulke situaties gelden?   Ons advies: bent u bezig met het kopen of verkopen van een woning waarbij de overdracht in december of in het eerste kwartaal van 2021 zal plaatsvinden, laat u zich dan snel goed voorlichten of het in uw situatie raadzaam is om de overdracht naar voren te halen of juist uit te stellen. Uiteraard kunt u hierover ook contact met ons kantoor opnemen!

WOZ-waarde van uw woning gestegen?

Waarschijnlijk heeft u in de afgelopen periode bericht ontvangen dat de WOZ-waarde van uw woning is gestegen. In dit artikel gaan wij in op wat dit voor u in de praktijk kan betekenen.   De letters WOZ staan voor Wet waardering onroerende zaken. In het kader van deze wet worden elk jaar alle woningen in Nederland getaxeerd.   WOZ De WOZ-waarde die u opgegeven krijgt, loopt ongeveer een jaar achter omdat de woningen voor de WOZ in 2020 worden getaxeerd naar de waarde van 1 januari van het voorgaande jaar. De opgave van de WOZ-waarde die u recent heeft ontvangen betreft dus de getaxeerde waarde van uw woning per 1 januari 2019. In het afgelopen jaar is de WOZ-waarde gemiddeld voor heel Nederland gestegen met 8,9%.   Belastingen gekoppeld aan WOZ-waarde Meerdere belastingen zijn gekoppeld aan de WOZ-waarde van uw woning. Denk bijvoorbeeld aan de onroerendzaakbelasting (OZB), het eigenwoningforfait, waterschapsbelasting en afvalstoffenheffing. Ook bij overlijden kan bij het bepalen van de waarde van de erfenis de WOZ-waarde een rol spelen. Over het algemeen betekent een stijging van de WOZ-waarde van de woning ook een stijging van de verschillende belastingen. Over 2019 heeft er dus een forse stijging van de WOZ-waarde plaatsgevonden. De verwachting is dat ook over 2020 een verdere, forse stijging te zien zal zijn.   Maar ook voordelen Een hogere WOZ-waarde heeft ook voordelen. Allereerst is dit een indicatie dat de waarde van uw woning is gestegen. Indien uw hypotheekschuld niet is verhoogd, betekent dit dat uw vermogen is gegroeid. Bij verkoop van uw woning komt deze vermogenswaarde in geld bij u terug.   Daarnaast zijn er veel hypothecaire leningen waarbij de geldverstrekker het rentetarief (iets) verlaagt indien de resterende schuld van de lening daalt onder een bepaald percentage van de waarde van de woning. Door de nieuwe WOZ-waarde, in combinatie met de eventuele maandelijkse aflossingen die u op de lening doet, kan het gebeuren dat de resterende hypotheekschuld bijvoorbeeld minder is dan 80% van de (nieuwe) waarde van de woning. Afhankelijk van de hypotheek die u heeft afgesloten en de Bank waarbij deze lening is gesloten kan dit tot gevolg hebben dat de rente voor de rest van de rentevast periode iets lager kan worden. De ene bank doet dit min of meer automatisch, de andere doet dit alleen op aanvraag.   Geeft u uw nieuwe WOZ-waarde aan ons door? Wanneer u ons de nieuwe WOZ-waarde van uw woning doorgeeft dan controleren wij graag of de bank, waarbij u uw hypotheek heeft afgesloten, op grond van deze nieuwe WOZ-waarde u recht geeft op een (iets) lagere hypotheekrente.

Woning voor kind kopen? Onderzoek mogelijkheid schenkingsvrijstelling

Overweegt u uw kind te helpen met de financiering van een eigen woning? Wij denken graag met u mee. Het Kabinet heeft het voornemen om met ingang van 1 januari 2021 de regeling met betrekking tot de overdrachtsbelasting aan te passen. Voor ouders die overwegen hun kind te helpen met de aankoop en financiering van een woning is het zinvol de consequenties van deze aanpassing op een rij te zetten.    Indien de ouder een appartement koopt Indien de ouders voor hun kind, bijvoorbeeld voor de periode dat het kind studeert, een appartement willen kopen, dan zal, indien de overdracht van het onroerend goed na 31 december 2020 plaatsvindt, over de koopprijs 8% overdrachtsbelasting betaald moeten worden.   Bij een appartement van bijvoorbeeld €250.000,- betekent dit dus een belasting van €20.000,-! Indien het kind jonger is dan 35 jaar en het appartement zijn/haar hoofdverblijf wordt, dan zou, indien het kind voor het eerst een pand koopt, gebruik gemaakt kunnen worden van de nieuwe voorgenomen vrijstellingsregeling. Dit betekent dat dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. In dit voorbeeld dus een besparing van maar liefst €20.000!   Financiering indien kind koopt. Indien formeel het appartement door het (studerende) kind wordt gekocht, is het natuurlijk de vraag hoe de aankoop kan worden gefinancierd. Indien de ouders voldoende vermogen hebben, kan overwogen worden gebruik te maken van een combinatie van schenkingsvrijstellingen. Over 2020 mogen ouders aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar een bedrag schenken van maximaal €103.643,- om het kind in staat te stellen een woning te kopen. Het kind hoeft over deze schenking geen schenkbelasting te betalen.   In ons voorbeeld is dit bedrag van €103.643,- onvoldoende om de koopprijs van het appartement volledig te kunnen betalen. Het kind zal het restant van het bedrag van de koopprijs en de bijkomende kosten ook moeten financieren. Indien het kind inkomen uit arbeid heeft, kan dit resterende bedrag bij een bank worden gefinancierd. Afhankelijk van het vermogen van de ouders kan dit restant ook worden geleend bij de ouders. Indien de juiste afspraken worden gemaakt over rente en aflossing kan, indien het kind inkomen heeft, de te betalen rente in mindering gebracht worden op het belastbaar inkomen van het kind en ontstaat op deze wijze voor het kind een belastingvoordeel. Zijn de ouders in staat en bereid het kind ook na de aankoop van de woning financieel verder te ondersteunen, dan mogen de ouders jaarlijks een bedrag aan het kind schenken zonder dat deze hierover schenkingsbelasting hoeven te betalen. Over 2020 is dit bedrag maximaal €5.515. Wat er dan feitelijk gebeurt indien de resterende lening door de ouders is verstrekt, is dat het kind dit bedrag van de ouders ontvangt en vervolgens weer gebruikt om aan de ouders rente en aflossing te betalen. Het geld komt op deze wijze weer terug bij de ouders.   Plannen? Vraag ons advies Zoals aangegeven betreft de aanpassing van de overdrachtsbelasting een voornemen van het Kabinet. De verwachting is dat rond november a.s. zekerheid zal ontstaan of deze regeling definitief van kracht wordt en wat de exacte, definitieve voorwaarden zullen zijn. Overweegt u uw kind te helpen met de financiering van een eigen woning? Dan is het juist nu belangrijk om hierover met ons te overleggen. Nu is er nog de tijd om de verschillende alternatieven goed op een rij te zetten en in rust de voor u juiste keuze te maken. Voorkom dat u, indien de regeling in november definitief wordt, op dat moment onder tijdsdruk belangrijke beslissingen moet nemen.  Wanneer u contact met ons opneemt, maken wij graag tijd voor u vrij om de verschillende mogelijkheden op een rij te zetten.

Voorstel verlaging overdrachtsbelasting “starters”

Het is een beetje vooruitlopen op zaken, maar in dit artikel vindt u belangrijke informatie over de overdrachtsbelasting voor het kopen van een woning. Op Prinsjesdag kondigde het Kabinet een “cadeautje” aan voor jonge mensen die na 1 januari 2021 een woning kopen. In dit artikel bespreken wij u de hoofdlijnen van het voorstel. Maar met de waarschuwing: het is een voorstel waarvan naar verwachting pas in november 2020 zeker zal zijn hoe de definitieve regeling eruit zal gaan zien. Overdrachtsbelasting Wanneer u in Nederland een onroerend goed koopt, betaalt u overdrachtsbelasting. Voor een woning is het tarief op dit moment 2% en voor een bedrijfspand 6%. Indien de overdracht van het onroerend goed via de notaris verloopt, houdt deze in het algemeen de te betalen overdrachtsbelasting in en draagt deze af aan de fiscus. Wijziging tarieven Het voorstel van het Kabinet is om de tarieven per 1 januari 2021 aan te passen. De nieuwe situatie zou dan zijn: Het algemene tarief wordt 8% (was 6%); Woningen die door de koper zelf bewoond gaan worden 2%; Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor “jonge” kopers (zie hierna). Kopen om te verhuren In 2020 betaalt iemand die een woning koopt om deze vervolgens te verhuren 2% overdrachtsbelasting.  Na 1 januari 2021 wordt dit dus 8%. Hetzelfde geldt voor de aankoop van een vakantiewoning. Vindt overdracht van de vakantiewoning voor 31 december 2020 plaats, dan moet 2% overdrachtsbelasting worden betaald. Overdracht vanaf 1 januari 2021 wordt belast met 8% overdrachtsbelasting. Vrijstelling voor jongeren Om “starters” op de woningmarkt tegemoet te komen wordt voorgesteld om onder een aantal voorwaarden voor jongeren die een woning kopen de overdrachtsbelasting op 0% te stellen. De voorwaarden hierbij zijn de volgende: De overdracht moet plaatsvinden na 31 december 2020; De woning die wordt gekocht moet bedoeld zijn om zelf als hoofdverblijf te gaan bewonen; De koper moet jonger zijn dan 35 jaar; De koper mag nog niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebben gemaakt. (Dat kan nu ook nog niet omdat het een nieuwe regeling betreft die eventueel pas per 1 januari 2021 van kracht wordt). Belangrijk: hoofdverblijf en leeftijd In de praktijk is een eerste belangrijke voorwaarde dat de koper zelf de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Een ouder die voor zijn studerende kind een appartement koopt, voldoet niet aan dit criterium en zal dus na 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting moet betalen. Een tweede belangrijke voorwaarde is dat de koper jonger is dan 35 jaar. In de praktijk worden woningen vaak gekocht door twee partners. Wat nu wanneer de één 33 jaar is en de ander 36? Het klinkt wat ingewikkeld. Maar in die situatie moet de partner die 35 jaar of ouder is toch overdrachtsbelasting betalen. Indien samen een woning wordt gekocht van €300.000,- waarbij ieder voor de helft van de woning eigenaar wordt, dan zal de jongere partner over zijn/haar aandeel in de woning geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, terwijl de oudere partner over zijn/haar aandeel (€150.000) 2% overdrachtsbelasting moet betalen. Regeling geldt voor vijf jaar Het voornemen van de regering is dat deze regeling voor een periode van vijf jaar zal gelden. De regeling moet echter nog door het Parlement worden goedgekeurd. De verwachting is dat pas in de loop van november a.s. zekerheid bestaat of de regeling op deze wijze van kracht wordt. Bepalend is moment van overdracht Indien de voorgestelde regeling door het Parlement wordt aangenomen, dan is het moment waarop de eigendomsoverdracht plaatsvindt bepalend en niet het moment waarop de koopovereenkomst wordt afgesloten.  De verwachting is dan ook dat vooral in de laatste maand van dit jaar kopers van woningen die niet voor eigen bewoning bedoeld zijn, de overdracht vóór 31 december 2020 zullen willen laten plaatsvinden, terwijl jongeren de overdracht juist naar het nieuwe jaar zullen willen verplaatsen. Plannen? Blijf met ons in contact De Raad van State heeft inmiddels een kritisch oordeel over dit voornemen van het Kabinet uitgebracht. Dit kan ertoe leiden dat het voorstel in de komende weken op onderdelen wordt aangepast. Heeft u plannen om een woning te kopen? Informeer ons daar dan over. Wij kunnen u dan direct informeren over eventuele aanpassingen in de plannen, zodat u bij uw verdere besluiten hiermee rekening kunt houden. Afhankelijk van de definitieve regeling kan het u duizenden euro’s aan overdrachtsbelasting schelen of u de overdracht van de woning vóór of na 31 december 2020 laat plaatsvinden.

Verbouwen van uw woning een optie?

“In Amerika is de prijs van timmerhout in de afgelopen periode sneller gestegen dan van goud.”   Net als in Nederland leidt het coronavirus ook in de Verenigde Staten van Amerika tot een sterke stijging van verbouwingen en aanpassingen van onder meer woningen. Heeft u ook plannen?   Aanpassen van uw woning In de afgelopen periode hebben veel mensen veel meer tijd besteed in en rondom de eigen woning. Daarbij kan het idee zijn ontstaan om de woning te gaan verbouwen. Er zijn verschillende manieren waarop de kosten van deze verbouwing kunnen worden gefinancierd. De belangrijkste mogelijkheden zetten wij op een rij.   Verhoging van uw bestaande hypotheek Indien de waarde van uw woning hoger is dan de restschuld van uw hypotheek dan heeft uw woning een “overwaarde”. U kunt dan besluiten om uw bestaande hypotheek te verhogen. Hieraan zijn wel financieringskosten verbonden. Dat kan interessant zijn voor verbouwingen waarbij de kosten globaal meer dan €30.000,-- bedragen.   Consumptief krediet Voor de kosten van kleinere verbouwingen kunt u ook een specifiek consumptief krediet afsluiten. Meerdere kredietinstellingen kennen leningsvormen die juist ontwikkeld zijn voor de financiering van een verbouwing. De wijze waarop u rente en aflossing betaalt, lijkt erg  op een hypothecair krediet. U betaalt bij dit krediet geen afsluitkosten en onder bepaalde voorwaarden is de rente fiscaal aftrekbaar.   Vanuit spaargeld Uiteraard kunt u de verbouwing ook financieren vanuit eigen spaargeld. De rente over spaarrekeningen is momenteel erg laag. Door uw woning te verbouwen vergroot u uw woonplezier en wanneer de verbouwing ook gericht is op het energiezuiniger maken van de woning zult u ook weer kosten gaan besparen en zal de waarde van uw woning hoger worden. De ervaring leert dat het verstandig is wat liquide geld achter de hand te houden voor onverwachte gebeurtenissen.   U bent van harte welkom! Heeft u plannen om uw woning te verbouwen en wilt u eens met ons van gedachten wisselen over hoe u in uw situatie deze verbouwing het slimst kunt financieren? Aarzel dan niet en neem contact met ons op. Wij denken graag met u mee!

Opkoopbescherming biedt meer kans voor starters op de woningmarkt

Minister Ollongren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, maakt er geen geheim van: er is wetgeving in aantocht die het opkopen van woningen om deze te verhuren moet tegengaan.   Er is in Nederland een forse woningnood. Globaal is er een tekort van 300.000 woningen. Het tekort aan woningen leidt tot relatief hoge prijzen voor woningen die te koop staan. Maar ook tot hoge huren voor huurwoningen die niet tot de sociale huurwoningen worden gerekend. In de vrije sector staat het verhuurders vrij om de hoogte van de huur zelf te bepalen. Er zijn geen wettelijke maxima aan deze huren.   Zoeken naar rendement De rente over spaargeld is al enige tijd historische laag. De meerderheid van de “deskundigen” verwacht niet dat de rente op korte termijn gaat stijgen. De ontwikkelingen op de effectenbeurzen laten een nerveus beeld zien. Niet alleen sterke stijgingen, maar ook sterke dalingen doen zich nu met regelmaat voor. Ook hier zijn er te veel onzekere maar wel impactvolle ontwikkelingen in de wereld om van een stabiele markt te kunnen spreken. Voor steeds meer particulieren is dit een situatie waarin men besluit om een of meer woningen aan te kopen en deze vervolgens tegen de hoogst mogelijke prijs te verhuren,   Kopen om te verhuren Ook een aantal banken zijn op deze ontwikkeling gesprongen. Zijn bieden aan particulieren speciale hypotheken aan die bestemd zijn om woningen te kopen en die vervolgens te verhuren. Bij een “normale” hypotheek is dit vaak in de voorwaarden uitdrukkelijk verboden. Particulieren die gebruik maken van deze specifieke leningsvorm financieren dan een deel van de woning met eigen geld, maar het grootste deel met zo’n hypotheek. In plaats van dat men met het eigen geld slechts één woning kan kopen, kan men door het eigen geld over bijvoorbeeld drie woningen te spreiden aangevuld met drie hypotheken voor de resterende bedragen, drie woningen kopen om deze vervolgens te verhuren. Hierbij zien deze investeerders twee bronnen van mogelijke “winst”: De woningen kunnen in de komende jaren in waarde stijgen waardoor er winst gemaakt wordt op het moment dat de woningen weer worden verkocht. Daarnaast levert de huur winst op indien de opbrengsten hiervan hoger zijn dan de rente van de lening en de kosten van het onderhoud.   Maatschappelijke weerstand groeit Er zijn natuurlijk particulieren die “nette” verhuurders zijn. Maar de categorie “huisjesmelkers” is er ook. Verhuurders die een zo hoog mogelijke huur willen ontvangen, woningen liefst in zo veel mogelijk kleine appartementen opdelen en zo lang mogelijk de kosten van onderhoud willen uitstellen.   De maatschappelijke weerstand tegen deze vorm van verhuur neemt toe. De politiek neemt daarom steeds meer maatregelen om deze ontwikkelingen tegen te gaan.   Verbod tot verhuur bij nieuwbouw Een groeiend aantal gemeenten gaat ertoe over om te bepalen dat bij nieuwbouw de koper verplicht is om de woning zelf te gaan bewonen. Onder meer de gemeenten Amsterdam en Utrecht voeren dit beleid.   Daarnaast bereidt minister Kajsa Ollongren momenteel wetgeving voor waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om in buurten waar dat nodig is “opkoopbescherming” in te voeren. Het wordt dan verboden om in deze buurten woningen te kopen die niet zelf bewoond gaan worden. Doel van deze maatregelen is te voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen door beleggers voor de verhuur worden opgekocht.   Daarnaast wil de minister ook maatregelen nemen waardoor er meer greep komt op de huurprijzen van vrijesectorwoningen. Zo wil zij de huurverhoging maximeren tot 2,5%.   Verkiezingsjaar nadert De verkiezing voor de nieuwe Tweede Kamer staat op dit moment voor 17 maart 2021 op de agenda. In de aanloop naar deze verkiezingen zullen alle partijen hun visie op de toekomst formuleren. Te voorspellen is dat bij veel partijen de ontwikkeling van de woningmarkt een van de belangrijkere onderwerpen zal zijn.   Ook valt te voorspellen dat de sympathie bij veel politieke partijen meer zal liggen bij de mensen die een betaalbare woning zoeken dan bij particulieren die deze woningen willen opkopen als investering.   Of het als particulier kopen van woningen om deze vervolgens te verhuren ook in de komende jaren een financieel aantrekkelijke investering blijft, zal de tijd uitwijzen. Los van maatschappelijke opvattingen die iemand over deze ontwikkelingen kan hebben, adviseren wij u voorzichtig te zijn om juist nu in deze markt te stappen.

Er zijn wel erg veel uitzonderingen op de leennormen

Of u een lening kunt krijgen, voldoende om de woning te financieren die u op het oog heeft, hangt van vele factoren af. De regelgeving hieromtrent is ingewikkeld.    Wanneer u s ’avonds laat voorbij ons kantoor rijdt en u ziet nog een paar lampen branden dan kan het goed zijn dat we aan het studeren zijn. Want wat de overheid allemaal bedenkt rondom hypotheken… Maar goed wij doen het graag om u van een goed advies te kunnen voorzien.   Kern is overkreditering te voorkomen Als financieel adviseur hebben wij met gedetailleerde wetgeving te maken voor hoe wij ons vak moeten uitoefenen. De eisen hebben betrekking op bijvoorbeeld de vakbekwaamheid die permanent onderhouden moet worden. De wijze waarop we met klachten omgaan en de eisen die aan integriteit worden gesteld. Binnen al die eisen is er echter één groep van eisen die van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten speciale aandacht krijgt. En dat is onze verplichting om het maximale te doen om te voorkomen dat onze relaties een zodanig hoog hypothecair krediet afsluiten dat zij in de toekomst in betalingsproblemen komen. Om dit te voorkomen is een set van eisen geformuleerd.   Leennormen gelden voor iedereen Onderdeel van deze eisen zijn de door de overheid ontwikkelde leennormen. Een ingewikkelde set eisen die echter uiteindelijk aangeven bij welk inkomen en waarde van de woning welk bedrag maximaal geleend mag worden middels een hypotheek.   Alle banken zijn verplicht bij de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire lening deze normen toe te passen. Een goede adviseur kan dus al, na met u uw situatie te hebben doorgesproken en de nodige berekeningen te hebben gemaakt, redelijk voorspellen of de door u gewenste hypotheek “haalbaar” is of niet.   Maar wanneer u “buiten de normen valt” is het dan over en uit met uw wens om een woning te financieren”? Nee dat is niet het geval. Want de wet kent tal van uitzonderingen op de leennormen en juist daar zal de ene adviseur zich onderscheiden van de andere adviseur. Een goed adviseur onderzoekt uitgebreid of er in uw specifieke situatie toch misschien meer mogelijk is, om vervolgens individueel met de bank in onderhandeling te gaan en, wanneer dit voor u niet leidt tot een te hoog krediet, die lening die op het eerste oog niet past in de leennormen toch voor elkaar te krijgen.   Een paar van de belangrijkste uitzonderingen Om u een idee te geven van de uitzonderingen die op de algemene leennormen bestaan en door ons worden bestudeerd of deze in uw situatie mogelijk van toepassing zijn, vermelden wij hier de belangrijkste uitzonderingen op de algemeen geldende leennormen.   Bij een echtscheiding of relatiebreuk kunnen de leennormen worden aangepast.  Indien er een grondig te onderbouwen specifieke situatie aan uw zijde bestaat die een hogere lening dan volgens de leennormen passend is, toch verantwoord maakt.  In het geval er energiebesparende verbeteringen in de woning worden aangebracht.  Indien alleen de hypotheek wordt overgesloten (dus niet omdat u een andere woning koopt). Boven de leennormen mogen dan de oversluitkosten, zoals notaris- en taxatiekosten worden meegefinancierd.  Indien er sprake is van een overbruggingssituatie waarbij u een nieuwe woning heeft gekocht terwijl uw oude woning nog te koop staat.  Goed advies is echt belangrijk Indien u overweegt een hypothecair krediet af te sluiten of uw bestaande hypotheek wil oversluiten, wees dan verstandig en laat u goed adviseren. Want geloof ons: al die regels en bepalingen maken hypothecaire leningen echt ingewikkeld. Zonder deskundig advies is de kans groot dat u zichzelf te kort doet.

Let op: Opgave boeterente is vaak indicatief

Oversluiten van uw hypotheek kan, vanwege de huidige lage rentestand, lagere maandlasten opleveren, maar voorkom onaangename verassingen: laat u goed adviseren!   Wanneer u een hypothecaire lening heeft, kunt u besluiten deze eerder af te lossen dan met de bank was afgesproken. U kunt dan te maken krijgen met een boeterente. Wanneer u zich niet deskundig laat begeleiden, kan dit leiden tot een onplezierige verrassing.   Afspraken over rente Indien u een hypothecair krediet afsluit, maakt u ook afspraken over de rente die u over de lening gaat betalen. De meeste mensen kiezen ervoor om af te spreken dat de rente voor een periode van bijvoorbeeld 10 of 20 jaar niet zal veranderen. Dit geeft de consument de zekerheid dat de gedurende deze periode de woonlasten niet stijgen wanneer de rente van hypothecaire leningen in de mark wel stijgt.   Rente kan echter ook dalen In de afgelopen jaren is de rente echter sterk gedaald. Nog steeds is de rente voor hypotheken heel laag. Er zijn veel mensen die in het verleden een hypotheek hebben afgesloten waarbij de rente voor een langere periode is vastgezet op bijvoorbeeld 3,5%.   Op het moment dat men deze hypotheek afsloot, kan dit een heel verstandig besluit zijn geweest. Niet alleen omdat onduidelijk was hoe de rente zich in de jaren daarna zou ontwikkelen, maar ook omdat deze 3,5% rente voor de bewoners goed te betalen was.   Wat we nu dagelijks in onze adviespraktijk zien, is dat mensen toch wat spijt krijgen. Immers de rente schommelt nu rond de 1,1/1,2% voor een tienjarige lening. Bij een lening van bijvoorbeeld €350.000 zijn de rentelasten bij 3.5% rente €1.020,--, per maand, maar bij 1,2% nog maar €350,--. Dus een verschil van maar liefst €670,--   Beëindigen en opnieuw afsluiten Een consument die deze vergelijking maakt, zal dan snel op de gedachte komen om de bestaande lening te beëindigen en een nieuwe lening tegen de huidige, lage rente af te sluiten.   Helaas gaat dat niet zomaar. Want de bank heeft in zijn voorwaarden bepaald dat wanneer u eerder met de hypotheek stopt dan was afgesproken u als “boete” het verschil tussen de afgesproken rente en de rente die op dit moment geldt moet betalen.  Daarmee lijkt de mogelijkheid om voordeel te behalen verkeken, maar dat is niet het geval.   Allereerst geldt bij elke bank dat je elk jaar 10% boetevrij mag aflossen. Bij het berekenen van de boete wordt hiermee rekening gehouden. Over 10% van de lening wordt dus geen boete berekend. Daarnaast kan het oversluiten toch aantrekkelijk zijn wanneer uw bestaande renteafspraak nog maar een beperkte periode geldt, bijvoorbeeld nog 3 jaar. U kunt dan alvast het besluit nemen om de hypotheek over te sluiten en de rente voor bijvoorbeeld 20 jaar vast te zetten tegen het huidige, lage niveau. U krijgt dan wel te maken met een boete, maar die wordt dan alleen maar berekend over de drie jaar dat u eerder met de hypotheek stopt dan was afgesproken. De kosten van deze rente over drie jaar kunt u binnen uw nieuwe hypotheek spreiden over de komende 20 jaar.   Gevaar van indicatieve boeterente Vaak verstrijkt er enige tijd tussen het moment dat mensen beginnen met te denken om hun hypotheek over te sluiten en het moment dat de oversluiting daadwerkelijk plaatsvindt. Het is niet ongebruikelijk dat mensen starten met de vraag aan de bank “hoe hoog de boeterente zal zijn.” Elke bank zal die vraag kunnen beantwoorden. Maar zij zullen altijd aangeven dat het een indicatie is, want de boete wordt berekend naar de dag waarop u deze vraag stelt.   In de afgelopen periode hebben we echter gezien dat de rente voor hypotheken telkens iets verder daalde. Bij boeterentes geldt echter dat hoe groter het verschil is tussen de oude en nieuwe rente, hoe hoger de boete wordt.   Dit kan beteken dat op uw eerste vraag de bank heeft aangegeven dat de boeterente “indicatief” €5.216,- bedraagt. Wanneer u vervolgens bijvoorbeeld 20 dagen later bij de notaris zit kan de notaris opeens een nota maken waarop u een boeterente ziet van €9.814,-.  Daar word je dan als consument niet blij van. Hoe dat kan? Simpel in de 20 dagen tussen het moment waarop de bank u de indicatie gaf en het moment waarop de bank de definitieve aflosnota maakte, is de hypotheekrente gedaald. En zoals we zeiden: lagere rente betekent hogere boete.   Laat u begeleiden. Ook bij het oversluiten van een hypotheek Bij het oversluiten van een hypotheek zult u vaak te maken krijgen met een boeterente. Er zijn verschillende manieren om deze boete te financieren. Per saldo zullen uw maandlasten vaak lager kunnen worden.  Daarbij is het wel belangrijk dat u niet alleen goed inzicht heeft wat de uiteindelijke boeterente gaat worden, maar ook of het aantrekkelijke is de nieuwe lening bij dezelfde bank als de oude lening af te sluiten of juist bij een andere geldverstrekker. Ook moet goed worden gecontroleerd of de boeterente wel juist wordt berekend en of bijvoorbeeld correct rekening is gehouden met de boetevrije aflossing die u mag doen.   In bepaalde situaties is overigens geen boete verschuldigd. Bijvoorbeeld bij de verkoop van de woning. Ook bij het overlijden van een levenspartner maken veel geldverstrekkers het mogelijk om een deel van de lening boetevrij af te lossen uit bijvoorbeeld de uitkering uit de overlijdenrisicoverzekering die op het leven van de overledene is afgesloten.   Benieuwd naar uw situatie? Bent u benieuwd of u ook in uw situatie uw woonlasten nog kunt verlagen? Aarzel dan niet en neem contact met ons op. We maken graag een afspraak met u en nemen dan samen met u de mogelijkheden door op welke manier u mogelijke, maandelijkse besparingen op uw woonlasten kunt realiseren. 

Zullen wij eens naar alle onderdelen van uw hypotheek kijken?

Wanneer wij u vragen of uw hypotheek up-to-date is denkt u vast als eerste aan de hoogte van de rente die u betaalt. Maar u kunt veel meer onderdelen van uw hypotheek beoordelen. Een overzicht.  We weten allemaal dat we door met enige regelmaat onderhoud aan onze auto te laten uitvoeren voorkomen dat we op het moment dat het net even niet uitkomt stilstaan of dat we geconfronteerd worden met reparaties die veel duurder zijn dan de kosten van het onderhoud. Wat geldt voor uw auto, geldt ook voor uw hypotheek.  Uw hypotheek is het waard om periodiek te laten bekijken Uw hypotheek is niet alleen maar een lening waarvoor u een bepaalde rente betaalt. De hypotheek is in werkelijkheid een complexe set van afspraken waarmee getracht wordt op langere termijn te borgen dat u de lasten van uw woning kunt blijven betalen, ook wanneer de wereld om u heen verandert. Het is daarom raadzaam om met enige regelmaat samen met ons de tijd te nemen om te controleren of uw hypotheek nog wel optimaal aansluit bij de huidige situatie en de verwachtingen die we nu voor de komende jaren hebben. Om u een indruk te geven van de onderwerpen die tijdens zo een “hypotheek-onderhoudsbeurt” aan de orde komen, noemen we een aantal van de belangrijkste zaken waar wij dan op letten.   Schadeverzekeringen Is de verzekerde som van uw woning nog wel correct? Voldoen de verzekeringsvoorwaarden aan deze tijd? Is de premie voldoende concurrerend? Vermogensopbouw Op enig moment moet de lening worden afgelost. Is duidelijk hoe dit te zijner tijd gaat plaatsvinden. Wanneer u spaart of belegt om deze aflossing te kunnen doen, ontwikkelt de vermogensopbouw zich dan zodanig dat op tijd het vermogen zo is gegroeid dat de lening ook echt kan worden afgelost? Levensverzekering Mogelijk was het bij het afsluiten van de hypotheek verplicht om een levensverzekering af te sluiten. Geldt deze verplichting nog steeds? Is handhaving van deze verzekering wenselijk? Kan dezelfde dekking voor een (veel) lagere premie gehandhaafd blijven? Pensioenleeftijd Mogelijk dat u bij het afsluiten van de hypotheek bent uitgegaan van een ingangsdatum van de AOW op 65 jaar. Wanneer deze ingangsdatum later is, welk gevolg heeft dit voor de betaalbaarheid van uw hypotheek? Huidige rente Is de rente die u nu voor uw hypotheek betaalt correct of is het voordeliger om de hypotheek over te sluiten? Rentevastperiode Voor welke periode heeft u uw huidige rente vastgelegd? Wanneer is het moment dat u over een nieuwe periode moet beslissen? Is het zinvol dit moment te vervroegen? Renteopslagen Weet u of uw bank rekent met renteopslagen? Kan het zijn dat wanneer de waarde van de woning is gestegen u recht heeft op een korting van de rente mits u deze bij de bank zelf aanvraagt? Duurzaamheid Kunt u uw woonlasten verlagen door nu, met fiscaal voordeel en subsidies, uw hypotheek iets te verhogen door uw woning duurzamer te maken? Levenssituatie Heeft u nog dezelfde wensen als toen u de hypotheek afsloot? Is uw werk- en gezinssituatie nog dezelfde? Zo niet is het dan verstandig om uw hypotheek aan de nieuwe situatie aan te passen? Maakt u een afspraak De lijst hierboven is niet uitputtend. De “controlepunten” verschillen per type hypotheek en per type relatie, maar in veel gevallen kunnen wij verbeteringen voorstellen. Benieuwd? Bel of mail ons dan. Wij vertellen u graag uitgebreider over hoe wij uw bestaande hypotheek tegen het licht kunnen houden.

Cookie instellingen