Wanneer je een appartement koopt dan word je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren, VvE. Dit lidmaatschap kan een hoop geld kosten. Rondom deze VvE’s spelen nu ontwikkelingen die om extra waakzaamheid vragen.
Bij een appartement heb je altijd met anderen te maken
Een appartement is een onderdeel van een gebouw dat bestaat uit meerdere appartementen. Jouw appartement is jouw eigendom, maar in zo’n gebouw zijn er altijd ruimtes die gemeenschappelijk eigendom zijn. Denk bijvoorbeeld aan het dak. Het dak beschermt niet alleen jouw appartement, maar alle appartementen in het gebouw.
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Als een gebouw uit meerdere appartementen bestaat, schrijft de wet voor dat er ook een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet zijn. De leden zijn de eigenaren van de appartementen in dat gebouw. De taak van de vereniging is om afspraken te maken over hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden onderhouden en hoe de hieraan verbonden kosten over de verschillende eigenaren worden verdeeld. Bij dat onderhoud gaat het vaak om werkzaamheden die eens in bijvoorbeeld 5 of 10 jaar moeten plaatsvinden, zoals het schilderen van de buitenkant van het gebouw. Om te voorkomen dat de eigenaren in het jaar waarin groot onderhoud plaatsvindt opeens fors moeten betalen, wordt gewerkt met maandelijkse bijdragen. Die maandelijkse bijdragen bestaan voor een groot deel uit reserveringen voor toekomstig onderhoud.
Bij de meeste verenigingen wordt aan elke eigenaar van een appartement maandelijks een bedrag in rekening gebracht. Dat zijn vaak aanzienlijke bedragen die qua hoogte vergelijkbaar zijn met bijvoorbeeld de kosten van energie.
VvE-Beheerders
Het is belangrijk dat de kosten van toekomstig onderhoud goed worden ingeschat. Wordt er te weinig gereserveerd, dan kunnen de bewoners opeens worden geconfronteerd met hoge naheffingen. Wordt er te veel gereserveerd, dan zijn de maandelijkse woonlasten onnodig hoog. Besluit men tot onderhoud over te gaan, dan moeten er offertes van aannemers worden gevraagd en onderling worden vergeleken. Na de werkzaamheden moet ook worden beoordeeld of deze correct zijn uitgevoerd. De bewoners van zo’n gebouw hebben vaak weinig kennis van deze materie. Veel VvE’s besteden deze werkzaamheden dan ook uit aan professionele beheerders. Dit zijn organisaties die gespecialiseerd zijn in het begeleiden van VvE’s. De VvE betaalt extra voor de diensten van deze beheerders.
Private investeerders nemen veel VvE-beheerders over
Op dit moment is er sprake van een golf van overnames van dit soort beheerders door private investeerders, ook wel private-equity-partijen genoemd. In de kern gaat het hierbij om investeerders die beheerders overnemen om deze samen te voegen met andere beheerders en ze daardoor efficiënter en beter te laten werken. Het uiteindelijke doel is om deze gesaneerde groep weer met winst door te verkopen. Private equity kan leiden tot verbeteringen, maar de praktijk laat zien dat er ook belangrijke nadelen kunnen zijn wanneer private investeerders grote delen van een sector overnemen. Daar zijn voorbeelden van bij huisartsen en dierenartsenpraktijken. Bijna altijd leidt dat onder meer tot een forse stijgingen van de prijzen die aan klanten worden doorberekend.
Let goed op
Overweeg je een appartement te kopen, schenk dan ook aandacht aan de vraag of er een goed functionerende VvE is, of er voldoende reserves zijn opgebouwd en hoe de beheerder bekend staat. Bezit je al een appartement, woon dan de ledenvergaderingen van de vereniging bij en wees waakzaam op de kosten en de keuzes die de vereniging maakt met betrekking tot de aanstelling van een eventuele beheerder.
