Ben je eigenaar van een appartement dan ben je automatisch lid van een vereniging die de belangen van alle eigenaren in het betreffende pand behartigt. Dat klinkt mooi. Maar ruzies kunnen snel ontstaan.
Gemeenschappelijke ruimtes
Wanneer je in een pand woont dat is opgedeeld in verschillende wooneenheden krijg je naast onderdelen van het pand die echt behoren tot jouw appartement, bijvoorbeeld je woonkamer, ook te maken met delen die voor gemeenschappelijk gebruik zijn. Denk bijvoorbeeld aan de lift. Of aan het dak dat feitelijk alle appartementen in het gebouw beschermt tegen regen en kou.
Kosten gemeenschappelijke ruimtes
Gemeenschappelijke ruimten brengen kosten met zich mee. Bijvoorbeeld de elektriciteit en het onderhoud van de lift. Grotere kosten zijn vaak de afschrijving. Neem het dak. Misschien dat de dakbedekking 20 jaar goed blijft maar daarna in haar geheel moet worden vervangen. Je hebt dan 20 jaar geen kosten en in het 21e jaar opeens heel hoge kosten.
Samen gemeenschappelijke kosten betalen
Aan de kosten verbonden aan de gemeenschappelijke ruimtes dragen aan alle bewoners van het pand bij. Vaak wordt hierbij gekeken naar de omvang van het appartement. Appartementen die uit meer vierkante meters bestaan betalen een groter deel van de gemeenschappelijke kosten dan eigenaren van een kleiner appartement.
Sparen voor grote uitgaven
Het zou niet eerlijk zijn dat in ons voorbeeld van de reparatie aan het dak, een eigenaar gedurende 20 jaar geniet van een goed dak en daarvoor niets betaalt, om, vlak voor het moment van vervanging van het dak zijn appartement te verkopen. De nieuwe eigenaar van het verkochte appartement zal in dat geval meteen een enorm bedrag moeten meebetalen voor de vervanging van het dak. Dit is niet eerlijk en zo gebeurt het dan ook niet. De vereniging hoort alle kosten die in de toekomst gaan plaatsvinden te begroten en deze om te slaan in maandelijkse bijdragen van . Het ideale plaatje is in ons voorbeeld dat dan gedurende 20 jaar alle appartementseigenaren elke maand iets hebben betaald voor de vervanging van het dak. Op het moment dat het dak dan echt vervangen moet worden, moet het bedrag dat gespaard is voldoende zijn om de totale kosten voor het vervangen van het dak te betalen
Waar gaat het fout?
Dit systeem gaat echter fout wanneer de vereniging van eigenaren de toekomstige kosten van onderhoud onvoldoende begroot. Bijvoorbeeld omdat men onvoldoende rekening houdt met prijsstijgingen of gewoon bepaalde, toekomstige kosten of verbeteringen van de gemeenschappelijke ruimtes niet meeneemt in de begroting. Zijn er onvoldoende reserves dan dreigt zo een gebouw snel te verpauperen. Dat zal de waarde van het appartement niet ten goede komen. Kan een bepaalde reparatie niet uitgesteld worden en moet deze uitgevoerd worden, dan zullen de kosten door alle bewoners op dat moment gefinancierd moeten worden. In een slecht geval kan het dan gaan om een onverwachte last van duizenden euro’s per appartementseigenaar.
Kijk kritisch naar de reserves
Ons advies is om kritisch te kijken naar de reserves van de vereniging van eigenaren. Zowel wanneer je van plan bent om een appartement te kopen als wanneer je al eigenaar bent van een appartement.
