Het lijkt aantrekkelijk de overwaarde van je woning te verzilveren. Je kunt daar immers leuke dingen mee doen. Maar de werkelijkheid is toch iets complexer en vraagt om een goed advies.

De koopprijzen van woningen zijn sterk gestegen

In de afgelopen jaren zijn de koopprijzen van woningen sterk gestegen. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster is de prijs van een gemiddelde koopwoning in Nederland als volgt toegenomen: • Gemiddelde prijs in 2020: € 334.500 • Gemiddelde prijs in 2024: € 451.000

In een relatief korte periode is de waarde van een woning dus met € 116.500 gestegen. Ook in 2025 zijn de prijzen van woningen verder fors gestegen.

De overwaarde van jouw woning

De eigenaar van een woning die in 2020 deze voor € 334.500 heeft gekocht en hiervoor een hypotheek heeft afgesloten voor het volledige bedrag, heeft eind 2024 een eigen vermogen in de woning opgebouwd van ruim € 150.000. Dit is het bedrag waarmee de woning in waarde is gestegen, plus het totaal aan aflossingen op de hypotheek sinds de aankoop.

Hypotheek is geen pinautomaat

Een hypotheek is een lening die de bank aan de huiseigenaar verstrekt. Als de huiseigenaar tussentijds extra aflost op deze lening, is dat vaak toegestaan. Maar wanneer dat afgeloste bedrag later weer nodig is – bijvoorbeeld omdat de auto stuk is – kun je niet aan de bank vragen om het vrijwillig afgeloste bedrag terug te storten. Evenmin kun je eisen dat de bank jou een extra bedrag leent, bijvoorbeeld € 120.000, omdat de oude en nieuwe lening samen nog steeds onder de actuele waarde van de woning blijven. Zoals eerder aangegeven, moet de bank bij het bepalen van de maximale lening niet alleen letten op de waarde van de woning, maar ook op het huidige en toekomstige inkomen. Is jouw inkomen onvoldoende om de lasten van een lening van € 451.000 te dragen, dan mag de bank jou dit extra bedrag niet verstrekken.

Benutten van overwaarde kan verantwoord zijn

Wanneer jouw inkomen hiervoor voldoende is, kun je jouw bestaande hypotheek verhogen, mits ook de waarde van de woning is gestegen. Houd er echter rekening mee dat in de meeste gevallen met de verhoging van de lening ook jouw maandlasten zullen stijgen.

Als jouw inkomen dit toelaat, kan het benutten van de overwaarde een goede keuze zijn, bijvoorbeeld wanneer je de woning wilt verbouwen of energiezuiniger wilt maken.

Bij wijzigingen in jouw hypotheek is het echter altijd verstandig om eerst met ons alle mogelijkheden en consequenties op een rij te zetten en pas een beslissing te nemen wanneer de mogelijkheden en consequenties voor jou duidelijk zijn.