Nieuws Hypotheken

De waarde van je woning stijgt. Tijd voor actie?

De waarde van vrijwel alle woningen is in de afgelopen tijd hard gestegen. Goed nieuws voor wie al geruime tijd eigenaar is van een woning. Toch is er een aantal zaken om op te letten.    Ben je eigenaar van een woning dan ben je “op papier” rijker geworden. Bij deze stijging van de waarde van jouw woning is het wel verstandig om op een aantal zaken alert te zijn. Wij geven twee voorbeelden.   Waar is jouw bank destijds van uitgegaan Elke bank hanteert bij het verstrekken van een hypotheek zijn eigen voorwaarden. Deze kunnen dus onderling verschillen. Maar de bank kan de eigen voorwaarden in de loop der tijd ook aanpassen. Het is dus lastig om hierover algemene uitspraken te doen die gelden in alle situaties waar iemand in het verleden een hypotheek heeft afgesloten.   Maar…   Veel banken houden bij het verstrekken van een hypothecaire geldlening rekening met de waarde van het onderpand in relatie tot de hoogte van de lening. Als een koper van een woning een deel van de nieuwe woning zelf kan financieren doordat hij bijvoorbeeld een schenking heeft ontvangen of “winst” gemaakt heeft op de verkoop van zijn vorige woning dan kan de lening bijvoorbeeld maar 50% van de waarde van de nieuwe woning bedragen. Bij een andere koper die weinig eigen financiële middelen heeft kan de lening bijvoorbeeld 95% van de waarde van de woning bedragen. Veel banken hanteren op basis van deze berekening verschillende rentetarieven. Hierbij geldt dat hoe lager de verhouding waarde woning/hoogte lening is ook hoe lager de rente is. Bij het afsluiten van de lening vindt altijd een taxatie van de waarde van de woning plaats. Op dat moment wordt dan automatisch de juiste rente in rekening gebracht. In de loop van de tijd kan de verhouding veranderen. Bijvoorbeeld omdat je tussentijds een deel van de lening aflost. Of, zoals nu massaal het geval is, de waarde van de woning sterk stijgt doordat er veel vraag en weinig aanbod is, Is dit het geval en heb je een hypotheek waarbij de hoogte van de rente is gebaseerd op de verhouding (restant hoogte lening) en actuele waarde woning, dan kan het zijn dat je recht hebt op een lagere rente voor de toekomst. Het vervelende is nu dat de meeste banken aangeven dat je dit dan actief moet vragen. Banken gaan dus vaak niet uit zichzelf de korting verlenen.   Onze eerste tip is dus om te controleren of jouw hypotheek ook recht geeft op een korting op de rente wanneer de verhouding tussen hoogte actuele schuld en actuele waarde sterk verandert. Wil je hierover meer weten dan mag je natuurlijk contact met ons kantoor zoeken. Wij helpen je graag een en ander uit te zoeken.   Hoe zit het met de brandverzekering van jouw woning? Wanneer je eigenaar van een woning bent, doe je er verstandig aan om deze woning tegen schade als gevolg van onder meer brand en storm te verzekeren. Doe je dat niet en heb je een hypotheek en komt er een grote schade dan heb je echt een probleem. Want de schuld van de hypotheek zal je, wel of geen schade door brand, gewoon moeten betalen. Daarnaast moet je dan ook zelf de kosten van het herstellen van de woning betalen. Kortom je haalt je een hoop ellende op de hals wanneer je een woning hebt en geen (goede) opstalverzekering. Maar ook bij deze opstalverzekering is het wel belangrijk om elke paar jaar te kijken naar het maximale bedrag dat is verzekerd.  Bij een brandverzekering gaat het niet zozeer om de waarde van de woning bij verkoop, maar veel meer om de kosten om de woning te herbouwen. Ook daar doen zich op dit moment in de markt sterke prijsstijgingen voor. De prijs van bouwmaterialen is sterk gestegen en daarmee ook de herbouwwaarde. Daarnaast zijn er op dit moment te weinig bouwvakkers. Bij een forse schade kan dit betekenen dat het herstel heel lang gaat duren. Zeker wanneer je afhankelijk bent van de gemeente voor bepaalde vergunningen om te slopen en te herbouwen. Tussen het moment van het ontstaan van de schade en het moment dat je de volledig herbouwde woning weer kan betrekken kan bij een forse schade zo maar meer dan een jaar verstrijken. In die periode zal je misschien ergens anders moeten wonen. Ook zo’n tijdelijke huisvesting is op dit moment erg duur. Belangrijk is dus te weten hoe lang jouw verzekering deze kosten zal vergoeden.   Ons advies is dus, gelet op de huidige markt, de gestegen prijzen van woningen en sterk gestegen kosten van herbouw, ook eens te kijken naar het maximaal verzekerde bedrag van je opstalverzekering. Wil je hierbij een goed advies hebben, dan kan je hiervoor uiteraard met ons contact opnemen.

Duurzaam maken van je woning

Voor velen onverwacht zijn de energieprijzen in korte tijd sterk gestegen. Los van allerlei andere, meer ideële motieven is er nu ook financieel een extra stimulans om de eigen woning te verduurzamen.    Wanneer je erover denkt om je woning te verduurzamen, kan het zijn dat je even niet weet waar te beginnen of hoe dit te financieren. We zetten een aantal zaken op een rijtje.   Veel mogelijkheden om de woning energiezuiniger te maken Er zijn heel veel mogelijkheden om een woning energiezuiniger te maken. Het mooiste is natuurlijk wanneer bij nieuwbouw deze maatregelen direct worden doorgevoerd. Maar veel van de maatregelen zijn ook bij bestaande bouw mogelijk. Naast het “energie-gedrag” van de bewoners zelf zijn belangrijke maatregelen om de woning energiezuiniger te maken onder meer het aanbrengen van: Warmtepomp; Zonnepanelen; Spouwmuurisolatie; Dakisolatie; Vloerisolatie; HR++ beglazing.  Veel mogelijkheden om te financieren Maatregelen om de woning energiezuiniger te maken zijn feitelijk een investering. Je maakt nu kosten maar na een bepaalde periode heb je deze investering terugverdiend doordat de energielasten maand na maand lager zijn dan zonder deze maatregelen. Daarnaast zal je zien dat in de komende tijd er steeds grotere verschillen gaan ontstaan in de waarde van woningen die wel en niet energiezuinig zijn.   Het nu energiezuiniger maken van jouw woning vraagt een investering. Dit wil zeggen dat je nu in één keer de kosten van deze maatregelen moet betalen terwijl de besparingen pas in de komende jaren plaatsvinden. Er zijn verschillende mogelijkheden om deze kosten te financieren. Wij zetten onderstaand de belangrijkste op een rij.    Vanuit spaargeld Het is belangrijk om te beschikken over voldoende spaargeld om onverwachte calamiteiten op te vangen. Wij noemen dit een “financiële buffer”. Maar het kan zijn dat je (veel) meer spaargeld hebt dan deze noodzakelijke, financiële buffer. Spaargeld levert nauwelijks nog rente op.  Bij een hoog saldo moet je zelfs steeds vaker 0,5% rente betalen aan de bank. In zo’n situatie kan het aantrekkelijk zijn om de kosten van het verduurzamen van jouw woning (deels) uit eigen middelen te financieren.    Bij nieuwe hypotheek extra financiering mogelijk Koop je een woning en sluit je daarvoor een hypotheek af, dan is het bij de meeste banken mogelijk een hoger bedrag te lenen als je dit hogere bedrag gebruikt om jouw woning duurzamer te maken. De kosten van het duurzaam maken van jouw woning kan je dan over een langere tijd uitsmeren terwijl je wel direct profiteert van de besparingen.   Energiebespaarbudget Kies je een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie dan biedt een aantal banken een extra budget aan om met de hypotheek mee te lenen. Je kunt dan nadat je de woning in eigendom hebt gekregen in rust uitzoeken wat voor jouw situatie de meest interessante maatregelen zijn om te nemen. Hiervoor heb je dan maximaal twee jaar de tijd. Heb je een beslissing genomen dan is dit budget voor jou beschikbaar. Op dit moment bedraagt het energiebespaarbudget maximaal 6% van de waarde van de woning.   Energiebespaarlening Een weer andere optie is de energiebespaarlening. Deze kan ook gebruikt worden door eigenaren van een woning, los van de vraag of zij wel of geen hypotheek hebben. De energiebespaarlening is een lening die wordt verstrekt door het Nationaal Warmtefonds en is bedoeld voor energiebesparende maatregelen in bestaande woningen zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van isolatie of een zuinige HR-ketel. Het maximale bedrag dat geleend kan worden bedraagt €25.000,- waarbij er looptijden zijn van 7,10,15 en 20 jaar. Ben je bereid zeer ingrijpende energiebesparende maatregen door te voeren, dan zijn leningen tot €65.000,- zelfs mogelijk.   Duurzaamheidslening Bepaalde gemeenten, (zeker niet alle!) bieden een duurzaamheidslening aan. Tegen een gunstig tarief kun je dan geld lenen. Minimaal €2.500,- en maximaal €25.000,-. De lening is alleen beschikbaar voor eigenaren die zelf in de woning wonen.   Consumptief krediet In bepaalde situaties kan het aantrekkelijk zijn om de investering te financieren via een persoonlijke lening.   We helpen je met uitzoeken wat bij jou past Zoals je ziet zijn er veel mogelijkheden voor woningeigenaren om de kosten van het aanbrengen van energiebesparende maatregelen te financieren. Wat voor jou een passende keuze is, hangt af van jouw persoonlijke situatie. Wij helpen je graag met het zoeken naar een oplossing die goed bij jou past. 

Wat gaat de rente doen? Niemand die het weet!

We kunnen niet veel vertellen over wat de rente gaat doen de komende tijd. Toch is het interessant dit artikel te lezen.    Wanneer je een hypotheek afsluit moet je rente betalen over het bedrag dat je leent. Na een lange periode waarin de rente heel laag was, houden veel mensen er rekening mee dat de rente in de komende tijd gaat stijgen. Wat dat voor jou kan betekenen bespreken wij in dit artikel.   Termijn waarvoor rente geldt, kies je zelf Bij het afsluiten van de hypotheek rekent de bank een rente zoals die op dat moment in de markt geldt. De bank stelt je op dat moment in de gelegenheid om af te spreken voor welke periode je de rente “vast” wilt zetten. Je kunt bijvoorbeeld afspreken dat de rente die je dan gaat betalen voor vijf jaar of voor 30 jaar zal gelden. Stijgt binnen de gekozen periode de rente in de markt dan mag de bank de afgesproken rente niet verhogen. Maar daalt de rente dan moet jij voor de periode die je met de bank hebt afgesproken deze hogere rente toch betalen. Het kiezen van een termijn waarvoor je de rente “vastzet” is dus een beetje een gok.   De rente is nu historisch laag Al geruime tijd is de rente voor hypotheken historisch laag. Mensen die in deze periode een nieuwe hypotheek hebben afgesloten, hebben er vaak voor gekozen om de rente voor een heel lange tijd vast te zetten. Doordat de rente al zo laag is, is er niet veel ruimte voor verdere, grote dalingen. Door de rente lang vast te zetten krijg je als huiseigenaar wel de zekerheid dat in de toekomst voor jou de rente niet opeens sterk gaat stijgen. Met de huidige lage rentes kan het zo maar gebeuren dat, wanneer de rente weer stijgt, je te maken krijgt met meer dan een verdubbeling van de rentelasten.   Inflatie stijgt en daarmee wordt de kans vergroot dat ook de rente stijgt Door verschillende oorzaken stijgt ook in Nederland de inflatie. Inflatie betekent een algemene stijging van prijzen voor goederen en diensten. Eenvoudig gezegd betekent dit dat je vandaag minder kunt kopen voor 1 euro dan gisteren. Door inflatie wordt de euro dus in de loop der tijd minder waard. Degene van wie de euro is en die jou voor de financiering van jouw woning die euro uitleent, wil dat zijn geld de waarde blijft houden die het had toen hij het geld uitleende. De gedachte achter het rekenen van rente is dat deze vergoeding het minder waard worden van het geld als gevolg van inflatie, compenseert. Gebruikelijk is dat wanneer de inflatie over een langere periode stijgt, ook de rente die banken rekenen stijgt.   Wat betekent een stijgende rente voor jou? Wanneer je niet zo lang geleden een hypotheek hebt afgesloten en de rente voor een heel lange periode hebt vastgezet dan heeft, zolang je deze hypotheek blijft houden, een verhoging van de rente in de markt voor jou geen gevolgen. Zou je echter gaan verhuizen en een hypotheek hebben die je niet kunt “meeverhuizen” naar jouw nieuwe woning, dan moet je op dat moment een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de op dat moment mogelijk hogere rente.   Het kan ook zijn dat je in het verleden een hypotheek hebt afgesloten waarvan de rente bijvoorbeeld tussen nu en over drie jaar opnieuw moet worden vastgesteld. In dat laatste geval zal de bank je over drie jaar een rente aanbieden zoals die dan in de markt geldt. Gaat de rente in de komende tijd stijgen dan kan dit dus betekenen dat je dan een aanbod krijgt voor een (veel) hogere rente dan je nu betaalt. Veel keuze heb je dan niet. Want je wilt in de woning blijven wonen en je hebt waarschijnlijk niet voldoende spaargeld om de lening op dat moment in één keer af te lossen.   In dit soort situaties kan het een optie zijn om jouw bestaande hypotheek “open te breken”. Dat houdt in dat je tegen de bank zegt dat je een nieuwe hypotheekovereenkomst wilt afsluiten ook al is de bestaande overeenkomst nog niet afgelopen. Sluit je de nieuwe overeenkomst af, dan spreek je ook weer een nieuwe rentevastperiode af. Je kan er dan dus voor kiezen om de rente voor bijvoorbeeld 30 jaar vast te zetten tegen de nu nog steeds heel lage rente. Daarmee bouw je zekerheid in. In deze situatie moet je de bank wel een vergoeding betalen. Immers in dit voorbeeld “mist” de bank over drie jaar de rente die was afgesproken. De vergoeding wordt berekend aan de hand van het verschil tussen de “oude” en de “nieuwe” rente. Deze kosten kan je via de nieuwe hypotheek meefinancieren. Overigens hoef je die nieuwe hypotheek niet bij dezelfde bank als jouw huidige hypotheek af te sluiten. Misschien zijn er andere banken die inmiddels voor jou betere voorwaarden hanteren dan jouw huidige hypotheek.   Heb je een hypotheek waarvan de rentevastperiode in de komende jaren eindigt, maak dan een afspraak met ons. Wij kijken dan samen met jou of het aantrekkelijk is om jouw bestaande hypotheek open te breken en nu te kiezen voor een nieuwe hypotheek met een lange periode waarin de rente over jouw hypotheek niet meer kan stijgen. Verrassingen zoals we nu meemaken met de energieprijzen kun je hiermee voorkomen.

Vanaf 2022 hogere grens Nationale Hypotheek Garantie

De prijzen van woningen zijn sterk gestegen, dus ook het maximale bedrag waarvoor een NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kan worden afgesloten. Maar wat betekent dit nu eigenlijk?    Voor kopers van een woning kan het afsluiten van een Nationale Hypotheek Garantie, NHG, interessant zijn omdat de bank in dat geval een korting op de hypotheekrente geeft. In dit artikel vertellen wij iets meer over deze garantie.   In 2022 hogere grens De kostengrens van de NHG stijgt per 1 januari 2022 naar €355.000,-. Dit betekent dat de koopprijs van de woning maximaal €355.000,- mag bedragen. Bij een koopprijs van €375.000,- is het afsluiten van een NHG dus niet mogelijk. Ook niet tot het bedrag van €355.000,-. Worden aanvullende energiebesparende maatregelen genomen, dan kan onder bepaalde voorwaarden een dergelijke NHG worden afgesloten tot een financiering van  €376.300,-.     De garantie is richting de bank De “garantie” in de naam Nationale Hypotheek Garantie is een garantie richting de bank. Als de woningeigenaar zijn hypotheeklasten niet meer kan betalen dan zal de woning in het algemeen verkocht moeten worden. Als de verkoopopbrengst minder is dan de resterende hypotheekschuld dan heeft de bank dus een verlies. Wanneer de eigenaar van de woning deze restschuld echt niet zelf kan dragen en is er een NHG afgesloten, dan krijgt de bank dit verlies door de NHG vergoed.   Deze situaties kunnen zich voordoen als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of het overlijden van een van de partners. Doordat het risico van de bank dat deze een deel van het uitgeleende bedrag niet vergoed krijgt veel minder is, zijn de meeste banken bereid een korting op de hypotheekrente te geven. Bij veel banken is dat 0,05%.   Aanschaf NHG kost geld Er gelden verschillende eisen om een NHG te kunnen aanschaffen. We zagen al dat aanschaf alleen kan tot aan bepaalde koopprijzen. Een andere eis is dat de woning die gekocht wordt voor eigen bewoning bestemd is, en dus niet wordt verhuurd. Zo zijn er nog verschillende andere eisen waaraan voldaan moet worden om een NHG te kunnen afsluiten. Wordt aan deze eisen voldaan wordt, dan mag je een NHG afsluiten. Hiervoor betaal je dan eenmalig een bedrag van 0,7% over het totale hypotheekbedrag. In 2022 daalt dit naar 0,6%. De kosten die je voor deze garantie betaalt, mag je aftrekken van je inkomen in de belastingaangifte.     Wel of niet doen? Zeker met de hoge huizenprijzen op dit moment is het in veel gevallen al helemaal niet mogelijk om een NHG af te sluiten. Is dat wel mogelijk, dan is het nog maar de vraag of dit in jouw situatie wel verstandig is. Bedraagt jouw hypotheek bijvoorbeeld minder dan 60% van de marktwaarde van jouw woning dan zijn er mogelijk banken die een lagere rente bieden dan de rente die hoort bij een hypotheek met NHG. De vraag of in jullie situatie het aanschaffen van een NHG mogelijk en verstandig is, zoeken wij graag voor je uit!

Je mag met een hypotheek niet zomaar je woning gaan verhuren

Je hebt een eigen woning. Dan op een mooie dag ontmoet je iemand...    Er is een klik en er ontstaat een relatie. Een tijdje later besluit je te gaan samenwonen. Die ander heeft ook een woning. Maar in een andere stad. Dus…   Samenwonen wel zo gezellig Natuurlijk kan je besluiten om beiden de eigen woning aan te houden en daarin te blijven wonen. Maar of dat nu zo gezellig is wanneer je echt samen met die ander de rest van je leven wilt delen? Maar ja om die woning direct te verkopen? Je weet het nooit. Misschien valt die ander in het dagelijks leven toch wel een beetje tegen.   Is het dan verstandig in de tussentijd de woning te verhuren? Er is een grote behoefte aan woonruimte. Wanneer de huurinkomsten hoger zijn dan de kosten van de woning is dit misschien ook een aantrekkelijke stukje extra inkomen.   Kijk eerst even in de hypotheekvoorwaarden Wanneer je van plan bent om de woning te verhuren en er rust op die woning een hypotheek, kijk dan eerst eens in de hypotheekvoorwaarden. Wanneer je door die vele kleine lettertjes en onbegrijpelijke termen door de bomen het bos niet meer ziet, kom dan gewoon even bij ons langs. Dan kijken wij samen. Het voordeel is dat wij ongeveer weten waar staat wat we dan zoeken.   De kans is heel groot dat in de voorwaarden staat dat de bank niet toestaat dat de woning wordt verhuurd. Nu kan je dat natuurlijk stiekem toch doen in de hoop dat de bank dat niet ontdekt. Maar dat is echt niet aan te raden. Want wanneer de bank dit toch ontdekt, mogen zij de lening meteen ongedaan maken. Je wordt dan gedwongen om direct het geleende bedrag terug te betalen. Hoe je dat moet financieren? Door het verkopen van de woning? Wanneer net op dat moment de prijzen van woningen weer gedaald zijn, heb je dan vette pech. Houd er ook rekening mee dat de huurder de woning niet zo maar gaat verlaten. En de prijs van een woning die is verhuurd, is echt lager dan een woning die zonder huurders wordt opgeleverd.   De lening kan je ook terugbetalen door een nieuwe hypotheek af te sluiten. Maar ook dat gaat misschien minder makkelijk dan je nu denkt. Want in deze situatie heb je dus opzettelijk in strijd gehandeld met de voorwaarden van de hypotheek. De bank kan in zo’n geval besluiten dit te melden in een register dat alle banken kunnen raadplegen. Indien de bank, waar je de nieuwe hypotheek wilt afsluiten, dit register raadpleegt en ziet dat je eerder een conflict hebt gehad met een andere bank, kan zij de acceptatie van jouw aanvraag weigeren of extra kosten in rekening brengen. Allemaal zaken waar je niet op zit te wachten.   Is er dan nooit iets mogelijk? Jawel hoor. Maar dat begint met eerlijk te zijn naar de bank. Door tijdig jouw situatie uit te leggen en te vragen of zij akkoord gaat dat je de woning gaat verhuren. Daar zal de gemiddelde bank niet direct bij het eerste telefoontje dat je pleegt ja op zeggen. De bank zal naar tal van zaken kijken. Ook naar de vraag of de huurder bereid is een verklaring te ondertekenen dat hij het gehuurde direct zal verlaten als de woning verkocht moet worden.  Het is een “gunst” en geen “recht” wanneer de bank die in haar voorwaarden heeft opgenomen dat je de woning niet mag verhuren, hier toch toestemming voor geeft. Dat vereist goed overleg en komen met de goede argumenten. Wij kunnen je daarbij helpen. We kunnen echt niets van tevoren beloven, maar gaan dan heel erg ons best doen om jouw belangen zo goed mogelijk te behartigen.  

Er zijn echt grote verschillen tussen hypotheken

Overal zijn er vergelijkingen te vinden tussen hypotheken van verschillende banken. Keurig gerangschikt van laagste rente naar hoogste rente. Niet echt moeilijk dus om de beste hypotheek te kiezen. Of misschien toch wel!   Een hypothecair krediet ga je vaak aan voor een lange periode. Natuurlijk is de rente die je over de lening moet betalen belangrijk. Maar er zijn ook andere aspecten waar je bij de keuze van een hypotheek op moet letten.    Belangrijke besluit vraagt zorgvuldige keuze Een lage rente lijkt en is vaak aantrekkelijk, maar soms kan je beter kiezen voor een net iets hogere rente met betere voorwaarden. Over de langere termijn kan dan blijken dat de hypotheek met die iets hogere rente uiteindelijk toch (veel) voordeliger was.    Belangrijke verschillen Waarin kunnen de hypotheekvoorwaarden onderling verschillen? We noemen maar een paar van de vele verschillen.  Mag je wel of niet tussentijds boetevrij aflossen en zo ja hoeveel dan per jaar?   Kan je, wanneer je in de toekomst gaat verhuizen, jouw hypotheek “meeverhuizen”? Dat is vooral belangrijk wanneer je de hypotheek hebt afgesloten met de afspraak dat de rente voor een lange periode vaststaat. De rente is op dit moment laag. Veel relaties kiezen nu voor een lange rentevast periode van meer dan 20 jaar. Stel dat je over 10 jaar wilt verhuizen en de rente dan fors hoger is. Dan ben je toch wel heel blij wanneer je die lage rente blijft houden, ook bij de hypotheek voor de nieuwe woning.   Wel of geen korting als de schuld ten opzichte van de waarde van de woning lager wordt. Veel banken rekenen de hoogste rente wanneer de hoogte van het geleende bedrag min of meer gelijk is aan de waarde van de woning. Maar in de jaren na het afsluiten van de hypotheek kan die verhouding anders worden. Bijvoorbeeld omdat de waarde van de woning stijgt, terwijl door maandelijkse aflossingen de lening daalt. Het kan dan zo maar gebeuren dat op enig moment de schuld nog maar 80% of 60% van de waarde van de woning is. Er zijn geldverstrekkers die in zo’n situatie tussentijds een korting geven op de rente. Over de volle resterende looptijd van de lening kan dat in totaliteit een flink bedrag schelen.   Sommige banken geven een korting op de hypotheekrente wanneer je bij die bank ook een betaalrekening opent.   Het zijn zo maar enkele verschillen zoals die tussen de hypotheken van verschillende banken bestaan. Er zijn er nog veel meer. Of die verschillen belangrijk zijn, hangt voor een deel af van jouw situatie. Het is ons vak om die verschillen te kennen en te kijken welke voorwaarden in jouw situatie belangrijk kunnen zijn. Op basis van die kennis kan je dan een goede keuze maken. Wij helpen je daar graag bij!

Steeds meer mensen kiezen ervoor om aflossing hypotheek uit te stellen

Steeds meer mensen kiezen ervoor om de aflossing van hun hypotheek uit te stellen. Is dat verstandig?   Een hypotheek is niets meer of minder dan een geldlening die op enig moment moet worden terugbetaald. Misschien kom je wel eens de term “aflosvrije hypotheek” tegen. Eigenlijk is die term onzin.   Een hypotheek is een schuld die moet worden terugbetaald Elke hypotheek moet op enig moment worden afgelost. Wat wel kan is dat de terugbetaling wordt uitgesteld.   Aftrek hypotheekrente gekoppeld aan tussentijds aflossen Zoals bekend mogen mensen die een woning kopen om hierin zelf te gaan wonen, de rente die zij over de lening betalen op hun belastbaar inkomen in mindering brengen. Zij betalen daardoor dus minder belasting. Om deze betaalde rente op het belastbaar inkomen in mindering te mogen brengen, eist de fiscus dat gedurende de leningsperiode de lening gespreid over de looptijd van de lening in zijn geheel wordt terugbetaald. Dat betekent dat iemand die van dit fiscale voordeel gebruik wil maken elke maand een deel van de hypotheekschuld en de rente moet betalen.   Meer dan 55% nieuwe aanvragen kiest om minder tussentijds af te lossen Het grootste deel van het maandelijkse bedrag dat in het kader van de afgesloten hypotheek aan de bank moet worden betaald, bestaat uit het bedrag voor de tussentijdse aflossing van de hypotheek. Op dit moment kiezen steeds meer mensen voor een andere optie. Zij kiezen ervoor om niet langer maandelijks een bedrag te betalen voor de aflossing van de hypotheek en accepteren dat zij daardoor de hypotheekrente niet op hun belastbaar inkomen in mindering mogen brengen. Door de heel lage rente die op dit moment bij hypotheken geldt, blijkt het fiscale nadeel dat men hiervan heeft in nominale euro’s heel beperkt te zijn. Dat nadeel weegt voor hen niet op tegen de voordelen dat zij per maand veel minder geld hoeven te betalen waarmee hun hypotheekschuld daalt. Hun besteedbaar inkomen is door deze keuze (fors) hoger.   Meeste banken accepteren 50% uitstel Bij veel banken is het mogelijk om bij hypotheken waarop een Nationale Hypotheek Garantie rust tot 50% van de actuele waarde van de woning uitstel van afbetaling van een deel van de hypotheekschuld te krijgen. Je betaalt dan dus nog wel de rente over de hypotheek, maar je lost gedurende de duur van de lening nog maar 50% van de schuld af. Omdat de waarde van woningen de afgelopen jaren fors zijn gestegen kan de aflossing van een steeds groter deel van de lening “naar achteren” worden geschoven.   Uitstel is dus geen afstel Uitstel van terugbetaling van de hypotheeklening is geen afstel! Wanneer deze keuze voor uitstel gemaakt wordt, is het verstandig om te bedenken hoe te zijner tijd de resterende schuld toch wordt afgelost.  Relaties van ons kantoor gaan hier verschillend mee om. De ene relatie legt wel degelijk elke maand een bedrag opzij, maar gebruikt dat niet voor het nu aflossen van de hypotheekschuld, maar om te beleggen. Dit vanuit de gedachte dat het rendement op beleggingen op langere termijn (veel) hoger is dan de besparing op rente en het fiscale voordeel dat men behaalt door nu elke maand een deel van de hypotheekschuld af te lossen. Weer andere relaties gaan ervan uit dat bij hun overlijden de woning verkocht zal worden en de opbrengst voor de erfgenamen meer dan voldoende is om de dan resterende hypotheekschuld af te lossen. Weer anderen verwachten in de toekomst bepaalde bedragen te ontvangen uit bijvoorbeeld de verkoop van hun onderneming of vanuit een erfenis en kiezen ervoor om nu een hoger besteedbaar inkomen te hebben en het toekomstige te ontvangen kapitaal voor de aflossing te gebruiken.   Weinig is zeker en hou daarom rekening met verschillende scenario’s Wat de toekomst ons brengt? Niemand die het zeker weet. De rente van de lening kan sterk stijgen. De prijzen van woningen kunnen dalen. Je kan ziek worden waardoor jouw inkomen sterk daalt. De opbrengst van de geplande verkoop van jouw onderneming kan zwaar tegenvallen. De relatie met jouw partner kan eindigen. Kortom er kan van alles gebeuren. Maar ook dan moet die resterende hypotheekschuld nog steeds terugbetaald worden. Ons advies is om niet lichtvaardig een keuze te maken omdat het nu financieel zo goed uitkomt. Houd rekening met verschillende scenario’s waarbij zaken kunnen tegenvallen. Met ons advies helpen wij je graag een goed afgewogen beslissing te nemen.

Leenstelsel afschaffen en gevolgen voor hypotheek

Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen afgelopen september bleken vrijwel alle partijen het eens te zijn over het leenstelsel voor studenten. Wat zijn bij afschaffing de gevolgen?    De afschaffing van het leenstelsel zal iets zijn waarover het nieuwe kabinet moet beslissen. Het heeft hoe dan ook grote gevolgen voor afgestudeerde jongeren bij het kopen van een woning. Het zal -zonder studieschuld- minder moeilijk zijn om een woning te kopen. Maar dit gaat niet op voor wie al een studieschuld heeft…   2015 invoering studielening Het leenstelsel werd in 2015 ingevoerd. Veel studenten moeten sindsdien geld lenen om hun studie te kunnen betalen. Inmiddels hebben bijna twee op de drie studenten een studieschuld. Eind 2019 waren dat in totaal 1,4 miljoen mensen. Gemiddeld was de studieschuld eind 2019 €13.700,--. Dit gemiddelde bedrag stijgt echter snel. Voor studenten die in 2020 begonnen zijn met hun studie is de verwachting dat zij met een gemiddelde studieschuld van ruim €26.000,-- hun studie zullen eindigen.   Effect op verkrijgen hypotheek De maximale lening die iemand bij een bank kan afsluiten om de aankoop van een woning te financieren hangt niet alleen af van het inkomen, maar ook van bestaande schulden. Als vuistregel kan worden aangehouden dat het bedrag aan schulden ertoe leidt dat tot 5 keer minder geleend kan worden. Een studieschuld van €26.000,-- betekent dus dat deze jongere €130.000,-- minder kan lenen dan een andere jongere met hetzelfde inkomen maar zonder schulden.   Geen kans op de woningmarkt Op dit moment is de woningmarkt oververhit. Dit heeft tot gevolg dat de prijzen hoog zijn. Vooral jongeren die aan het begin van hun loopbaan staan en nog geen hoge salarissen verdienen, hebben de grootste moeite om voldoende te kunnen lenen om een woning te kunnen kopen. Is er dan ook een studieschuld, waardoor er in het eerder genoemde voorbeeld €130.000,-- minder kan worden geleend, dan betekent dit feitelijk dat men kansloos is in de huidige woningmarkt. Dat is triest voor deze jongeren. Daarnaast leidt het tot een tweedeling tussen jongeren met welvarende ouders die de studiekosten voor hun kinderen hebben gefinancierd en jongeren die gedwongen hebben moeten lenen.   Studieschuld wordt massaal verzwegen Banken hebben geen toegang tot registers waarmee zij kunnen controleren of een jongere die een hypotheek aanvraagt, wel of geen studieschuld heeft. Recentelijk heeft de Autoriteit Financiële Markten bekend gemaakt dat onderzoek uitwijst dat inmiddels 1 op de 3 jongeren bij het aanvragen van een hypotheek verzwijgt dat men een studieschuld heeft.  Dit is wel begrijpelijk maar niet verstandig. Immers te hoge schulden kunnen ertoe leiden dat de woonlasten niet betaald kunnen worden. Ook kan de bank sancties treffen als men later toch ontdekt dat er studieschulden zijn terwijl de jongere dit bij het aanvragen heeft verzwegen.   Wel of geen (gedeeltelijke) kwijtschelding Gelet op de brede politieke steun die er voor afschaffing van het leenstelsel is, mag worden verwacht dat dit in de komende maanden wel zal plaatsvinden. De grote vraag is dan wel wat er gaat gebeuren met de studenten die in de periode 2015- 2021 wél geld hebben moeten lenen. Er zal forse druk komen om deze schulden geheel of gedeeltelijk kwijt te schelden. 

Wat zien we in onze kristallen bol?

Cabaretier Wim Kan zei het vroeger al: voorspellen is moeilijk, vooral als het de toekomst betreft. Toch gaan wij in dit korte artikel een poging doen.   Wonen is op dit moment een groot maatschappelijk probleem. Ook de politiek is zich hiervan bewust. Los van welke politieke meerderheden er ontstaan, zullen er maatregelen moeten worden genomen om de huidige situatie te verlichten.   Waar denkt de politiek aan? Wanneer wij proberen te kijken waar breed politiek draagvlak voor bestaat, zien wij de volgende lijnen.   Meer woningen Vrijwel iedereen is het erover eens dat het noodzakelijk is om meer woningen te bouwen. Dat kan bijvoorbeeld door kantoorlocaties een woonbestemming te geven, of door bestaande woningen die “te groot” voor de huidige bewoners zijn geworden op te delen in meerdere woningen. Uiteraard zullen ook grote aantallen nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Die woningen zullen er in de komende tijd echt wel komen. Maar voordat dit merkbaar is, gaat dit waarschijnlijk jaren duren. Ook in de tussentijd zal er iets moeten gebeuren.   Minder koop om te verhuren In heel korte tijd is de woningmarkt onderwerp van speculatie geworden. Buitenlandse investeerders kopen woningen op om deze, al dan niet verdeeld in appartementen, voor veel geld te verhuren. Naast buitenlandse speculanten zijn er ook tal van burgers die een of meer panden kopen om te verhuren. De een doet dat om bijvoorbeeld geen negatieve rente te betalen over spaargeld. Maar de meeste van deze investeerders mikken toch op winst door de inkomsten uit huur en groei van de waarde van de woning. Inmiddels heeft dit in grote steden tot gevolg dat al snel meer dan 30 % van de te koop staande woningen voor de normale woningzoekenden niet ter beschikking komen. Met ingang van 1 januari 2022 krijgen gemeenten meer mogelijkheden om wettelijk te bepalen dat woningen alleen voor eigen bewoning gekocht mogen worden. Verwacht mag worden dat veel gemeenten deze nieuwe mogelijkheden gaan benutten.   Schenkingen worden afgebouwd In de afgelopen jaren zijn er fiscale mogelijkheden ontwikkeld die het zowel voor ouders als kinderen aantrekkelijk maken wanneer de ouders een forse schenking doen voor de financiering van de aankoop of verbouwing van een woning van het kind   De meest ruime regeling staat bekend onder de “jubelton”. Hoewel misschien goed bedoeld bestaan er toch twijfels over het effect van deze ruime schenkingsregeling. Samengevat komt de kritiek neer op twee punten. Allereerst is de gedachte dat dit soort schenkingen, wanneer ze veel plaatsvinden, ertoe leiden dat deze kinderen een hoger bod op een woning kunnen uitbrengen. Het gevolg hiervan is dat dit leidt tot hogere biedingen en daarmee tot verdere stijging van de prijs voor koopwoningen.   Een tweede argument is dat deze fiscale regeling leidt tot een tweedeling binnen de groep starters op de woningmarkt. Steeds meer lijkt de situatie te ontstaan dat vooral kinderen van welgestelde ouders als starters nog kans maken op de woningmarkt. Heb je als starter geen ouders die jou financieel kunnen steunen, dan blijkt in veel gebieden het inkomen van de starter en diens partner samen fors onvoldoende te zijn om een woning te kunnen kopen. Binnen de politiek bestaat veel ongemak over deze gevolgen van de schenkingsvrijstellingen. Steeds luider wordt dan ook de roep om deze ruime, fiscale schenkingsregelingen sterk te beperken.   Pensioen meer gebruiken voor financieren wonen Miljoenen Nederlanders bouwen via hun werkgever pensioenrechten op. Deze pensioenrechten zijn bedoeld om inkomen te genereren wanneer het arbeidzame leven wordt beëindigd.   Wat de meeste Nederlanders niet beseffen is dat men inmiddels gemiddeld 1 dag in de week werkt om deze pensioenkosten te financieren. Vooral bij jongeren is dat pensioen iets dat pas over 40/50 jaar speelt. Jongeren die onvoldoende middelen hebben om een gezonde woonsituatie te ontwikkelen zullen steeds meer moeite krijgen met de wetenschap dat er al forse “potjes” met geld zijn die specifiek op hun naam staan maar waar ze nu niet mogen aankomen omdat over een halve eeuw daarvan hun pensioen moet worden betaald. Het is die reden dat ook binnen de politiek breed draagvlak bestaat om na te denken om jongeren de mogelijkheid te bieden een deel van hun opgebouwde pensioenrechten te gebruiken voor de financiering van een eigen woning. Waarbij dan natuurlijk weer het gevaar bestaat dat wanneer dit massaal gaat gebeuren de prijzen van woningen nog verder gaan stijgen.   Laten we maar regelmatig even met elkaar contact onderhouden Waartoe de politiek in de komende tijd allemaal gaat besluiten? We gaan het zien. Maar dat klimaat en woningmarkt veel aandacht zullen krijgen staat wel vast. Linksom of rechtsom zullen er veranderingen komen. Samen met onze beroeps- en kennisorganisaties houden wij deze ontwikkelingen natuurlijk goed bij. Overweeg je een woning te kopen, te verbouwen of een schenking te doen aan jouw kinderen in verband met de financiering van een woning, laten wij dan zeker in de komende tijd regelmatig even contact met elkaar hebben. Wij praten je graag bij over eventuele nieuwe maatregelen en mogelijkheden in de markt.

Niet kopen maar verbouwen

Het aantal te koop staande woningen is op dit moment laag. Wij zien dat eigenaren van een woning daarom steeds vaker  besluiten om hun bestaande woning te gaan verbouwen in plaats van een andere woning te kopen.   Ook verbouwen kost geld Uiteraard kost ook het verbouwen van een woning geld. Kleinere verbouwingen kunnen misschien vanuit het aanwezige spaargeld worden gefinancierd. Bij grotere verbouwingen is vaak behoefte aan een extra lening.   Gebruik overwaarde woning Is de actuele waarde van de woning hoger dan het restant van de bestaande hypotheekschuld dan is er vanuit het gezichtspunt van de geldverstrekker sprake van “overwaarde”. Het kan zijn dat bij het afsluiten van uw hypotheek bij de notaris een hogere notariële inschrijving heeft plaatsgevonden dan het geld dat je op dat moment daadwerkelijk hebt geleend. Is dit het geval dan kan vaak bij de betreffende geldverstrekker snel, eenvoudig en tegen lage kosten, een extra lening worden verkregen. Heeft deze hogere notariële inschrijving niet plaatsgevonden dan is het vaak mogelijk om een 2e hypotheek af te sluiten.   Alternatieven Wanneer je de financiering wilt gebruiken voor het verbouwen van je woning, dan zijn er verschillende alternatieven.  Naast het “normaal” verhogen van je hypotheek kunnen we ook kijken naar de mogelijkheden van een extra financiering door de bank wanneer de verbouwing vooral bedoeld is om de woning energiezuiniger te maken.  Afhankelijk van je wensen en situatie kan het ook aantrekkelijk zijn om te kijken of een consumptief krediet misschien gunstiger is dan verhoging van het hypothecair krediet.  Kijken we toch al naar alle relevante alternatieven dan is het aanbevelenswaardig om ook te kijken of het voor jullie aantrekkelijk is om de hele, bestaande hypotheek over te sluiten en daarbij te kiezen voor een lange rentevaste periode en een hoger leenbedrag waaruit de verbouwing gefinancierd kan worden. Het resultaat van zo’n oversluiting kan zijn dat je voor vele jaren zeker bent van relatief lage woonlasten. Of dit ook in jouw geval een optie is, hangt helemaal af van jouw specifieke omstandigheden.  Wij zoeken het graag voor je uit! Al is het misschien nu nog een vaag idee. Heb je plannen om je woning te verbouwen, laten we dan contact met elkaar hebben. Wij denken graag met je mee op welke wijze deze verbouwing op een goed passende wijze gefinancierd kan worden.

Kun je ook jouw hypotheek verhuizen?

Moet je altijd een nieuwe hypotheek afsluiten wanneer je een woning verkoopt en een andere koopt? In de regel gebeurt dit, maar er zijn situaties te bedenken waarbij het voordelig is de hypotheek ‘mee te verhuizen’.    Vrijwel iedereen die een woning koopt, financiert dit met een hypotheek. Een belangrijke vraag is of, wanneer je in de toekomst jouw huis verkoopt en een ander huis koopt, je jouw bestaande hypotheek kunt “meenemen”.  We vertellen je hierover graag meer.   De hoofdregel is… Wanneer je een woning koopt en dit door middel van een hypotheek financiert, dan is de hoofdregel dat de lening gekoppeld is aan jouw eigendom van de woning. Eindigt jouw eigendom van de woning dan eindigt ook de lening. Als de lening nog niet volledig is afgelost, moet deze op het moment van verkoop alsnog volledig worden afgelost. Normaal gesproken doe je dit dan vanuit de opbrengst van de verkoop van de woning.   Voor nieuwe financiering nieuwe hypotheek nodig In het voorbeeld hierboven verkocht je de woning om vervolgens een nieuwe woning te kopen. Voor de financiering van die nieuwe woning moet je vaak ook weer een nieuwe hypotheek afsluiten. Het grote nadeel daarvan kan zijn dat je, als de hypotheekrente op dat moment hoger is dan toen je de hypotheek voor jouw vorige woning afsloot, te maken krijgt met deze hogere rente.   Aantal banken kennen verhuisregeling Een aantal geldverstrekkers, maar zeker niet alle(!) kennen een verhuisregeling. Deze houdt in dat wanneer je een hypotheek afsluit voor woning A, je het recht hebt om, wanneer je een woning B koopt om aldaar te gaan wonen, tegen dezelfde rente als die je voor woning A hebt afgesproken ook de financiering voor woning B af te sluiten. Op dit moment is de hypotheekrente erg laag. Of dit zo blijft weet niemand. Wij geven een voorbeeld hoe de verhuisregeling kan uitwerken: Stel je sluit nu een hypotheek en kiest voor een rente voor 30 jaar vast. Op dit moment schommelt de rente hiervoor rond de 1,4 %. Over 10 jaar krijg je een fantastische baan in een ander deel van Nederland aangeboden. Je wilt die baan en besluit  jouw woning te verkopen en elders in Nederland een nieuwe woning te kopen. Je lost de oude hypotheek af met de opbrengst uit de verkoop van de woning en je wilt een nieuwe hypotheek afsluiten voor de financiering van de nieuwe woning. Helaas is de rente intussen fors gestegen en betaal je over een lening voor bijvoorbeeld 20 jaar een rente van bijvoorbeeld 5 %. (Dat lijkt nu erg hoog. Maar de ouderen onder ons hebben nog meegemaakt dat de hypotheekrente meer dan 11% was).   Heb je echter gekozen voor een bank die een verhuisregeling kent dan heb je het recht om bij die bank, wanneer deze jou de lening wil verstrekken, dit opnieuw te doen tegen de rente van 1,4 % in plaats van de actuele rente op dat moment, in ons voorbeeld 5 %. Dat maakt natuurlijk de woonlasten van jouw nieuwe woning een stuk aantrekkelijker.   Bank moet opnieuw toetsen Dat “recht” om jouw huidige rentepercentage “mee te nemen” is niet absoluut. De bank is wettelijk verplicht om voor een nieuwe hypotheek te toetsen of jullie inkomen voldoende is voor de lening. Jullie situatie kan in de loop der tijd veranderen. Een van beiden kan minder uren zijn gaan werken en daardoor een lager inkomen hebben. Of de relatie is geëindigd waardoor er niet langer twee inkomens zijn waaruit de hypotheeklasten gefinancierd kunnen worden. Het voordeel van de oude “lage” rente is er dus alleen wanneer bij toetsing voor de financiering van de nieuwe woning de bank de lening verantwoord acht. Overigens hoef je niet bang te zijn dat de bank op oneigenlijke gronden de lening gaat weigeren omdat ze  voor de nieuwe periode de lage rente niet willen bieden.  De normen waarbij je wel of niet in aanmerking komt voor een lening zijn openbaar en zeker voor ons als adviseur goed te controleren.   Meer aandachtspunten Er zijn meer voordelen aan een verhuisregeling verbonden. Maak je hiervan gebruik dan zijn de totale kosten vaak lager dan wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit. Ook gaat het vaak wat sneller omdat de geldverstrekker je al “kent”.  Maar er kunnen ook nadelen zijn. Bijvoorbeeld wanneer jouw oude hypotheek was afgesloten met een Nationale Hypotheek Garantie, NHG-garantie. Zo’n NHG-garantie geeft je vaak recht op korting op de hypotheekrente. De NHG-garantie kent echter een maximum. Voor 2021 geldt dat het aankoopbedrag van de woning -plus eventuele verbouwingskosten- maximaal € 325.000 mag zijn. Voor energiebesparende voorzieningen is het mogelijk om zelfs tot € 344.500 te lenen, zolang het extra bedrag volledig wordt besteed aan die voorzieningen.   Is het aankoopbedrag van jouw nieuwe woning echter hoger dan dit bedrag, dan vervalt de NHG-Garantie en daarmee ook de aantrekkelijke korting op de hypotheekrente.   Bij keuze geldverstrekker letten op voorwaarden Het is misschien een beetje merkwaardig om wanneer je drukdoende bent om een woning te kopen al te denken aan de situatie dat je in de toekomst misschien weer een andere woning wilt kopen. Toch is het wel verstandig om dit te doen. Want niet elke bank kent een verhuisregeling. In de toekomst kan zo’n verhuisregeling je heel veel geld besparen als je toch wil of moet verhuizen en op dat moment bijvoorbeeld de hypotheekrente hoger is dan de rente die je nu kunt afspreken. Uiteraard weten wij welke banken wel en welke geen verhuisregeling kennen en wij nemen die informatie mee in onze adviezen welke geldverstrekker naar ons idee een aantrekkelijk aanbod kan doen.

Samen woning kopen? Leg de wensen goed vast

Samen een woning kopen betekent dat er dan samen ook financiële gevolgen zijn. Wij vertellen er graag wat meer over.    Wanneer je samen met je partner een woning gaat kopen is dat een mooie, maar ook  spannende tijd. Lukt de financiering? Is de woning op tijd beschikbaar? Hoe wordt de inrichting? Moeten bepaalde ruimtes direct verbouwd worden? Ons advies: denk ook tijdig na over de financiële gevolgen op langere termijn.   Maak goede afspraken Samen een woning kopen betekent dat er dan samen ook financiële gevolgen zijn. Zo krijgen partners door de aankoop van de woning samen bezit, dat een bepaalde waarde heeft. Die waarde kan in de loop der jaren veranderen. De waarde kan stijgen, bijvoorbeeld doordat woningen in zijn algemeenheid duurder worden. Ook kunnen er ontwikkelingen zijn in het woongebied waardoor juist de woningen in dat gebied meer waard worden. Daarnaast kan het zijn dat aanpassingen aan de woning worden gedaan waardoor de waarde stijgt. Denk bijvoorbeeld aan het goed isoleren van de woning. Een vraag die nu al moet worden gesteld, is hoe je in de toekomst met die stijging van de waarde wil omgaan. Waarde kan ook dalen Hiervoor gingen wij ervan uit dat de waarde van de woning stijgt. De waarde van de woning kan (tijdelijk) ook sterk dalen. Op dit moment kunnen wij ons dat misschien niet goed voorstellen, maar het verleden laat zien dat de economie zo maar een zware terugslag kan krijgen en de prijzen van woningen scherp kunnen dalen. In het slechtste geval ontstaat dan een situatie waarin de waarde van de woning die je samen bezit bij verkoop minder opbrengt dan het restant van de hypotheekschuld op dat moment. Hoe verdeel je de schuld Over hypotheekschuld gesproken. Samen een woning kopen en samen een hypotheek afsluiten, betekent ook samen een schuld. Vaak eist de bank dat beide partners verantwoordelijk zijn voor de schuld. Dit betekent dat wanneer de een niet langer rente en aflossing kan betalen, de bank op de andere partner het volledige bedrag kan verhalen.   Bijzondere situaties vragen om specifieke afspraken Er kunnen zich allerlei bijzondere situaties voordoen waarbij het verstandig is om direct bij de aankoop van de woning te kijken of hierover aparte afspraken moeten worden gemaakt. Een paar van die bijzondere situaties zijn bijvoorbeeld: De ouders van een van de partners hebben een forse schenking gedaan die gebruikt is voor de aankoop van de woning. Een van de partners heeft veel meer eigen geld ingebracht in het kader van de aankoop van de woning dan de andere partner. De ene partner heeft een (veel) hoger inkomen en lost daarmee gedurende de looptijd van de hypotheek een groter deel van de schuld af dan de andere partner.  Wanneer worden deze afspraken belangrijk? Zolang partners gelukkig en gezond samenwonen zijn deze afspraken misschien niet het allerbelangrijkste. Wel is het altijd verstandig om in dit soort situaties te kijken of ook fiscaal alles goed geregeld is. Het is natuurlijk niet nodig om meer belasting te betalen dan noodzakelijk is. De afspraken die je aan het begin maakt, zijn vooral belangrijk indien het samenwonen  eindigt. Dat kan door het overlijden van een van de partners zijn. Maar ook doordat de relatie verbroken wordt. Is in zo’n situatie niets geregeld dan kunnen bijzondere omstandigheden als waarvan wij hierboven voorbeelden hebben gegeven, aanleiding zijn voor heel vervelende discussies. Dat wil je niet en dit kan ook voorkomen worden door juist bij het aankopen van de woning en de financiering daarvan goede afspraken te maken. Als hypotheekadviseur weten wij in welke bijzondere situaties het verstandig is aanvullende afspraken te maken. In bepaalde gevallen kunnen wij die samen met jullie zelf formuleren. Voor andere zaken is het wenselijk een beroep te doen op een notaris.  Wij kunnen in dat geval in samenspraak met jullie  de notaris vertellen wat de situatie is en wat de wensen zijn.   Heb je samen met je partner plannen om een woning te kopen? Of misschien eerst een woning samen te huren? Laten we dan een afspraak maken. Met een kop koffie op tafel geven wij jullie graag uitgebreidere informatie en beantwoorden wij graag jullie specifieke vragen. 

Kritiek op “jubelton” groeit

Wat is er mooier dan een financieel steuntje in de rug bij de aankoop van een woning…    In 2017 is de politiek akkoord gegaan met een fiscale maatregel waarbij onder bepaalde voorwaarden een groot bedrag mag worden geschonken voor de aankoop van een woning zonder dat de ontvanger van deze schenking hierover belasting hoeft te betalen. Er is veel kritiek op deze maatregel waardoor de kans steeds groter wordt dat dit fiscaal voordeel zal verdwijnen.   De regeling zoals die nu nog luidt Op dit moment mag iedereen aan een ander een bedrag van € 105.302 schenken. Mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, is de ontvanger van dit bedrag geen schenkingsbelasting verschuldigd.   De belangrijkste voorwaarden zijn: De verkrijger of diens partner heeft een leeftijd tussen de 18 en 40 jaar. De schenking moet daadwerkelijk worden betaald en dus niet alleen een toezegging omvatten. De verkrijger moet de schenking gebruiken voor: De aankoop van een eigen woning; De verbouwing van een eigen woning De aflossing van een eigenwoningschuld. De ontvanger moet de schenking in maximaal drie jaar besteden aan zijn eigen woning.  Hoewel deze regeling niet beperkt is tot de relatie ouders – kind, vindt deze schenking wel het meeste plaats binnen die relatie.   Veel kritiek In de loop der jaren is de kritiek op deze regeling gegroeid. Argumenten daarbij waren en zijn onder meer:   De schenkingen leiden ertoe dat de ontvangers een hoger bod kunnen uitbrengen op de woning die ze willen kopen waardoor per saldo de prijzen van woningen die te koop zijn alleen maar verder stijgen.  Steeds meer mensen en organisaties wijzen op de groeiende vermogensverschillen die op dit moment bestaan in Nederland.  De regeling werkt positief uit voor dat deel van de bevolking dat het financieel wat ruimer heeft, terwijl  de kansen op de woningmarkt voor mensen die financieel minder ruimte hebben, hierdoor juist worden beperkt. Uit recent onderzoek is ook gebleken dat de regeling er niet toe leidt dat de omvang van de eigenwoningschuld in Nederland daalt. Dit was wel een van de motieven waarom deze regeling in 2017 werd ingevoerd.   Afschaffing lijkt in zicht Niemand die het nog met zekerheid kan zeggen. Maar de kans dat besloten wordt deze regeling te beëindigen groeit wel. De verwachting is dat, wanneer de politiek een dergelijk besluit neemt, de invoering kort na het besluit zal plaatsvinden en ook geen overgangsregeling zal kennen.   Mocht u bijvoorbeeld als ouder of grootouder al enige tijd van plan zijn een grote schenking te doen aan uw (klein-)kinderen om hen daarmee te helpen in hun woonbehoefte, dan lijkt het verstandig hiermee niet te lang te wachten. Tegelijkertijd is het wel belangrijk dat u niet zonder een goed advies tot een dergelijke schenking overgaat.   Wilt u over dit onderwerp verder met ons van gedachten wisselen? Dat kan. Wij informeren u graag uitgebreider.

Welk gewicht kan uw dak dragen?

We staan er niet elke dag bij stil, maar het dak van een woning is ontworpen om een bepaald gewicht te kunnen dragen. Waarom dat belangrijk is je te realiseren? We leggen dat in dit artikel uit.   De belasting van een dak Bij de bouw van de woning heeft de architect berekend welk gewicht het dak moet kunnen dragen. Op die berekening is de constructie gemaakt. In het verleden was misschien het belangrijkste gewicht waarmee de constructeur rekening hield het gewicht van de dakpannen en wat regen. Het gewicht van de regen werd dan beheersbaar gehouden door te zorgen voor goede afwatering waardoor het water als gevolg van regen zo snel mogelijk van het dak afstroomt.   Dak wordt anders gebruikt Daken worden op dit moment in toenemende mate anders gebruikt dan waarmee in het verleden de architect en constructeur rekening hebben gehouden. Bij platte daken zie je steeds vaker “daktuinen” ontstaan. Maar ook het aantal zonnepanelen op daken neemt sterk toe. Maar die zonnepanelen hebben wel een gewicht. Al snel 25 kilo per vierkante meter!   Weer verandert Ook de weersomstandigheden veranderen. Zoals we afgelopen maanden hebben gezien moeten we ermee rekening houden dat er vaker extreme weersituaties ontstaan. Storm en valwinden kunnen op daken een enorm extra gewicht leggen. Maar ook sneeuw kent een gewicht. Op een vierkante meter weegt 10 centimeter sneeuw ook al snel 20 kilo. Door veranderingen in het klimaat zullen we vaker te maken krijgen met langere periodes van droogte, heftigere regenbuien, zwaardere stormen en intensere momenten van sneeuwval. Alles bij elkaar Alles bij elkaar kan dit ertoe leiden dat het dak in bepaalde situaties te zwaar belast wordt en dit tot schade leidt. In de meeste gevallen zal deze schade niet verzekerd zijn op de verzekering van de woning omdat schade door “constructiefouten” van dekking is uitgesloten.   Advies Wij adviseren om in ieder geval ervoor te zorgen dat bij regen het water snel en makkelijk van het dak kan wegstromen. U kunt daarvoor zorgen door periodiek te controleren of de waterafvoeren schoon zijn.  Gaat u voorzieningen aanbrengen op het dak van uw woning, onderzoek dan goed of de combinatie van alle factoren niet kan leiden  tot een te zware belasting van het dak. En…… informeer ons uiteraard over de veranderingen die u van plan bent te doen. Wij controleren dan of en zo ja welke gevolgen dit heeft voor uw verzekeringen.

Vervroegd aflossen op hypotheek? Verstandig om eerst even te overleggen!

Het zit een beetje in onze volksaard: schulden moet je zo snel mogelijk aflossen. Wij zien dat ook bij relaties met een hypotheek. Maar of dat altijd de beste keuze is, is de vraag.    De hypotheekschuld moet worden afgelost Uiteindelijk moet een hypothecaire lening altijd worden afgelost. Tegenwoordig gebeurt dat vaak doordat de consument elke maand een bedrag betaalt voor rente en aflossing. Op deze manier wordt maandelijks een stukje van de lening afgelost. Maar er zijn ook nog veel hypothecaire leningen waarop niet tussentijds wordt afgelost, maar waarbij maandelijks alleen de rente wordt betaald.   Indien er liquiditeiten beschikbaar zijn Als gevolg van bijvoorbeeld een erfenis, verkoop aandelen of een gezond gegroeid spaarvarken kunnen er liquiditeiten ontstaan om een bestaande hypotheekschuld tussentijds voor een deel af te lossen. Vaak kan dat boetevrij per jaar voor maximaal 10 % of 20 % van het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Zeker wanneer het spaarsaldo zo hoog is dat de bank negatieve rente gaat rekenen, wordt de afweging of een deel van het spaargeld niet beter voor een gedeeltelijke aflossing van de hypotheeklening kan worden gebruikt, begrijpelijker. Direct gevolg van een dergelijke aflossing is, dat u negatieve rente over de spaarrekening voorkomt of verlaagt en dat de rente die betaald wordt over de hypotheeklening minder wordt.   Kwestie van rekenen en afweging maken Indien er liquiditeiten beschikbaar zijn, dan is het verstandig om even wat langer na te denken wat in uw situatie het meest passend is. Want een aflossing die u op uw hypotheek doet, valt meestal niet zo maar terug te draaien. Dus heeft u na een vrijwillige aflossing een paar maanden later onverwacht toch extra geld nodig, dan kunt u niet een mailtje sturen in de geest van “boek die aflossing die ik heb gedaan even terug”.   Bij de vraag “Wel of niet vrijwillig gedeeltelijk aflossen” adviseren wij u de volgende vragen te stellen:   Houdt u voldoende geld over voor onverwachte uitgaven zoals de auto die stuk gaat, etc.?  Heeft u goed in beeld of er in de komende jaren forse kosten komen waarvoor u deze liquiditeiten nodig zult hebben? Bijvoorbeeld kinderen die gaan studeren of de badkamer die u eigenlijk al zo lang wilt vervangen.  Heeft u misschien nog consumptief kredietleningen lopen? De rente die u daarvoor betaalt is vaak (veel) hoger dan de rente over uw hypotheek. Is dat het geval, dan is het voordeliger om eerst het consumptief krediet (voor een deel) af te lossen en pas daarna eventueel de hypotheek.  Wat brengt de spaarrekening op dit moment op (waarschijnlijk vrijwel niets en misschien kost het wel geld)?  Wat levert vrijwillige aflossing concreet op? Is de rente over uw hypotheek laag dan is de besparing op de rente door de aflossing ook beperkt. Daarnaast heeft u over het deel dat u aflost ook geen hypotheekrenteaftrek meer. Dus het echte voordeel wordt dan nog beperkter.  Wat levert het gemiddeld op indien u een deel van de liquiditeiten onderbrengt in een veilig en stabiel beleggingsfonds?. Over een wat langere periode bezien levert dit in de meeste gevallen een fors hoger rendement op dan sparen of aflossen hypotheek.    Wij rekenen het graag uit Wij hebben rekenprogramma’s waarmee we snel de vergelijking kunnen maken wat de ene of de andere keuze voor u betekent in verschil in rendement. Naast het rendement zijn er, zoals we hierboven hebben laten zien, ook andere argumenten die in een uiteindelijke afweging kunnen worden meegenomen. Stelt u het op prijs dat wij eens meedenken wat in uw situatie de meest aantrekkelijke opties zijn? Wij doen het graag. Bel of mail ons gerust. Wij zijn u graag van dienst.

Wat als de koop niet kan doorgaan?

Eindelijk! Na heel veel zoeken, kijken en gesprekken heeft u dan toch echt de koopovereenkomst getekend. Maar dan …..   Wanneer een woning onder voorbehoud is verkocht gaan koper en verkoper er vanzelfsprekend van uit dat de koop ook daadwerkelijk plaats gaat vinden en er een moment gaat komen van overdracht. Maar wat als na het tekenen van de koopovereenkomst uw leven (financieel) ingrijpend verandert?   Verkoper wil zekerheid De verkoper van een woning wil zekerheid dat de koper de woning daadwerkelijk zal afnemen. In vrijwel elke koopovereenkomst van een woning is daarom een boetebeding opgenomen. In het algemeen houdt dit boetebeding in dat, indien de koper nalatig blijft om de woning af te nemen, de koper aan de verkoper een boete moet betalen van 10 % van de koopsom van de woning. Dit is dus vaak een enorm bedrag!   Belang financieringsvoorbehoud Koper en verkoper kúnnen afspreken dat, binnen een bepaalde termijn, de koper zonder boete de koopovereenkomst ongedaan kan maken wanneer het de koper niet lukt een passende financiering voor de aankoop van de woning te regelen. Dit financieringsvoorbehoud is echter geen wettelijk recht. In de huidige markt van veel meer vraag dan aanbod is dan ook te zien dat verkopers vaak de voorkeur geven aan kopers die bereid zijn dit voorbehoud niet in de koopovereenkomst op te nemen.   Situaties kunnen veranderen Het is uiteraard verstandig om -  voordat u op een woning een bod gaat uitbrengen-  al uitgebreid advies in te winnen over de vraag welke koopprijs voor u te financieren valt. Maar wanneer wij u daarover adviseren dan is dat een momentopname. Nadat u de koopovereenkomst heeft gesloten, kunnen er verschillende gebeurtenissen plaatsvinden die uw wereld veranderen. Bijvoorbeeld: Een van de partners komt te overlijden. Een van de partners wordt arbeidsongeschikt. De werkgever van een van de partners gaat failliet, waardoor door onvrijwillige werkloosheid het arbeidsinkomen (tijdelijk) anders wordt. De relatie tussen de partners strandt.  In deze situaties verandert niet alleen uw leven, maar veranderen ook de uitgangspunten waarop een eerder advies is gebaseerd. De calamiteit kan tot gevolg hebben dat het niet  mogelijk is de financiering rond te krijgen op het resterende inkomen. Is de termijn van het financieringsvoorbehoud verstreken, dan blijft echter het boetebeding van 10 % onverkort van kracht!   Rechters matigen niet In deze situatie zitten de kopers dus al in een ingrijpende gebeurtenis in hun leven. Vervolgens kunnen ze dan ook nog eens worden geconfronteerd met een claim van misschien meer dan € 30.000 van de verkoper die aanspraak maakt op het boetebeding. De rechtspraak laat zien dat, hoezeer de omstandigheden ook buiten de “schuld” van de kopers zijn ontstaan, rechters deze boete niet snel matigen.   Verzekerde bankgarantie Dit risico is echter wel te verzekeren. Wij noemen dat de verzekerde bankgarantie. Vindt  een in de verzekeringsvoorwaarden omschreven gebeurtenis plaats waardoor een passende financiering niet meer mogelijk is, dan wordt de boeterente die de verkoper claimt, betaald door de verzekering.   Er zijn ook nog andere kosten Wanneer door gebeurtenissen zoals wij hierboven beschreven op het laatste moment de koop niet kan doorgaan, zijn er vaak door kopers nog andere kosten gemaakt. Denk aan de kosten voor een taxatierapport, het hypotheekadvies, het bouwkundig rapport, de annuleringskosten, etc. Die kosten bij elkaar kunnen aanzienlijk zijn en een vervelende last tot gevolg hebben wanneer de koop van de woning definitief niet doorgaat. Ook deze kosten zijn verzekerbaar.   Houd ons op de hoogte, dan kunnen wij u goed adviseren! Wanneer u ons op de hoogte houdt van uw plannen en activiteiten om een woning te kopen dan kunnen wij u goed adviseren. Rondom de koop van de woning spelen heel veel zaken waar u, die niet elke dag met dit onderwerp te maken heeft, misschien niet aan denkt. Wij staan aan uw kant en helpen u juist om ook op dit soort minder bekende zaken alert te zijn.

Cookie instellingen