Laat u niet bij de notaris verrassen door de hoogte van de boeterente
Het komt helaas regelmatig voor. Consumenten die hun hypotheek oversluiten en bij de notaris tot de ontdekking komen dat ze een veel hogere boete-rente moeten betalen dan waarmee ze rekening hadden gehouden.
Wanneer u een hypotheek oversluit gaat u in het algemeen niet over een nacht ijs. Toch kan u voor verrassingen komen te staan over de hoogte van de boeterente die een bank berekent op het exacte moment van oversluiten. In dit artikel leggen wij uit wat er aan de hand is.
Een hypotheek is een langjarige afspraak
Wanneer u bij een bank een lening aangaat om de aankoop van een woning te financieren, dan gaat u met elkaar een langjarige afspraak aan. De afspraak gaat onder meer over de termijn waarvoor de bank u het geld leent en de hoogte van de rente die u hiervoor moet betalen. Dat kunnen twee verschillende termijnen zijn. Bijvoorbeeld omdat u afpreekt dat de lening zal worden verstrekt voor een periode van 30 jaar, terwijl u bij aankoop alleen een afspraak maakt over de rente die u over de eerstvolgende 10 jaar moet betalen. In dat geval spreken partijen af dat ze na die 10 jaar opnieuw met elkaar in overleg treden over wat de rente zal worden voor de periode na deze eerste 10 jaar. De termijn die u afspreekt waarbinnen de rente vaststaat, in ons voorbeeld dus 10 jaar, noemen wij de rentevast periode.
Banken “lenen” zelf ook geld
Banken hebben niet een drukpers in hun kelders staan waarmee zij, wanneer u geld voor de financiering van uw woning wilt lenen, even zelf het geld dat u nodig heeft, kunnen drukken. De bank zal dat geld zelf moeten lenen. Dat doen ze natuurlijk niet alleen voor uw hypotheek maar dat gaat in grote bedragen. Banken weten hoeveel klanten zij hebben met wie zij een afspraak hebben gemaakt dat deze tegen een bepaalde rente 10 jaar lang een bedrag lenen. Het vak van bankier bestaat voor een belangrijk deel uit de kunst om zelf voor deze periode geld te lenen voor een lagere rente dan zij berekenen aan u. Het verschil in rente dat de bank zelf moet betalen en de rente die zij van u ontvangen is bedoeld om de kosten van de bank te betalen en wat overblijft is de winst van de bank.
Wat als u uw afspraak niet wilt nakomen
U heeft, in ons voorbeeld afgesproken dat u 10 jaar een bepaalde rente betaalt over uw lening. De markt kan sinds u deze afspraak, bijvoorbeeld vijf jaar geleden, heeft gemaakt, sterk zijn veranderd. Waar u bijvoorbeeld destijds een rente van 4% heeft afgesproken hoeft u, wanneer u op dit moment deze lening zou afsluiten nog maar 2% te betalen. In ons voorbeeld zijn er al 5 jaar van de rentevast periode vestreken.
U weet dan dat u over 5 jaar weer met de bank om tafel moet om opnieuw over de rente te praten. De rente kan dan nog steeds zo laag als op dit moment zijn, maar kan ook weer gestegen zijn. Daarnaast is het denkbaar dat, nu de actuele rente zo laag is, u eigenlijk wel de zekerheid wilt hebben voor de volledige, komende 25 jaar en de huidige lage rente van 2% wilt vastleggen
Dat kan allemaal. Maar de bank heeft dan wel een probleempje.
Boeterente
De bank heeft zelf geld geleend in de gedachte dat u 10 jaar de rente zal betalen die u met de bank heeft afgesproken. In ons voorbeeld wilt u niet langer deze 4% rente betalen maar nog maar 2%. De bank zal echter de vijf jaar die resten nog steeds de rente moeten betalen die de bank heeft afgesproken met degene van wie zij het geld heeft geleend. Kortom doet de bank wat u haar vraagt, dan lijdt zij op uw lening verlies.
Elke bank lost dat op via een bepaling in de voorwaarden waaronder zij de lening met u is aangegaan, die Boeterente heet. Simpel gezegd komt dit erop neer, dat het verschil in de rente, in ons voorbeeld vijf jaar, die de bank van u had verwacht te ontvangen en daadwerkelijk krijgt, aan u in rekening wordt gebracht. Deze vergoeding of boeterente wordt dan bij de notaris verrekend. Linksom of rechtsom u moet dit bedrag betalen. Dat kan snel duizenden euro’s zijn.
Vooraf opgave
Wanneer u gebruik wilt maken van de huidige, lage rente voor hypotheken dan kan dat door de hypotheek over te sluiten of nieuwe afspraken te maken. Dat kan bij de bank waar nu al uw hypotheek loopt. Het kan ook zijn dat een andere geldverstrekker voor u een veel beter alternatief is. Ons vak is om u daarover te adviseren.
Wanneer u een keuze heeft gemaakt zal uw huidige bank u vooraf informeren wat de hoogte van de vergoeding wordt. De hoogte van de boete wordt dus bepaald door enerzijds de hoogte van de rente die u destijds met de bank heeft afgesproken en anderzijds de hoogte van de rente die de bank hanteert op het moment dat u de afspraak wilt aanpassen of de hypotheek wilt oversluiten.
De opgave die u vooraf krijgt is bijna altijd een Indicatie. Dus een inschatting van de bank.
Wat kan er gebeuren?
Nadat u deze indicatie heeft gekregen, kan de bank haar rente voor consumenten die op dat moment een lening aanvragen verlagen. In het afgelopen jaar heeft dit bij elke bank plaatsgevonden. Hierbij zien we regelmatig dat deze aanpassingen meerdere malen per kwartaal plaatsvinden.
Voor de hoogte van de boeterente heeft dit echter gevolgen: naarmate de rente die aan nieuwe klanten wordt berekend (actuele marktrente) daalt, stijgt de vergoeding waar de bank recht op heeft omdat u tussentijds nieuwe afspraken wilt maken.
Dus verlaging van de marktrente door de bank nadat zij u een indicatie van de boeterente heeft verstrekt, kan ertoe leiden dat de werkelijke vergoeding die u bij de aanpassing van de hypotheekovereenkomst bij de notaris moet ondertekenen (veel) hoger is dan waarmee u rekening heeft gehouden!
Per geldverstrekker verschillend.
Het beleid per bank is verschillend. Bepaalde banken geven u 14 dagen voor de afspraak bij de notaris zekerheid over de hoogte van de boete. Dus verdere renteverlagingen die na die periode plaatsvinden leiden dan niet tot een hogere boete. Andere banken hanteren kortere of langere termijnen waarbinnen u deze zekerheid krijgt.
Ons advies is, wanneer u wilt onderzoeken of de lasten van uw hypotheek lager kunnen worden door te profiteren van de huidige lage marktrente, ons te vragen u hierbij te helpen.
Wij kennen de markt door en door en weten welke voorwaarden de verschillende banken hanteren en kunnen u dan ook helpen om goed te weten welke regeling de bank aanhoudt ten aanzien van de hoogte van de boeterente.
